Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Метод дисконтированного денежного потока. Определение остаточной текущей стоимости бизнеса. Использование формулы Фишера. Теорема Миллера-Модильяни в доходном подходе к оценке бизнеса. Учет рисков бизнеса в доходном подходе, методы капитализации.
курсовая работа , добавлен 22.06.2015
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.
курсовая работа , добавлен 13.04.2010
Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа , добавлен 01.05.2017
Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.
контрольная работа , добавлен 27.11.2013
Сущность и сфера применения метода дисконтированных денежных потоков. Два основных метода расчета величины потока денежных средств. Оценка конечной стоимости бизнеса в соответствии с моделью Гордона. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента.
контрольная работа , добавлен 22.07.2011
Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.
курсовая работа , добавлен 09.06.2011
Понятие и структура рынка земли, его характеристики. Порядок и главные критерии оценки земельных участков, основные этапы данного процесса. Анализ земельного муниципального рынка Кишинэу. Порядок формирования отчета об оценке земельного участка.
дипломная работа , добавлен 07.11.2010
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременении (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.
ПРИМЕР
Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.
Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
стоимость здания (сооружения);
чистый операционный доход от всей недвижимости;
коэффициенты капитализации для земли и для здания.
Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли
Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:
определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);
определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;
определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).
Например , Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.
Кзд= г + Кв = г + 1/n, где:
Кзд – коэффициент капитализации для здания;
г – ставка дохода;
Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;
n – срок эксплуатации здания.
l/n = l/80 = 0,0125 = 1,25%.
Кзд. = 15%+ 1,25%= 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОДзд = Сзд * Кзд, где
ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд – стоимость здания;
Кзд – коэффициент капитализации для здания.
ЧОДзд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОДзем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле: Сзем = ЧОДзем / Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
5. Метод остатка для оценки земли
Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.
При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:
а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;
d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;
е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;
Сс – рыночная стоимость улучшений;
rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений
При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.
Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.
Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.
До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.
Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.
2.8 Согласование результатов оценки
Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.
Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.
Метод средней арифметической
Стоимость объекта определяется по формуле:
С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;
Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.
Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.
Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:
С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2
С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.
Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений
Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта
| Степень значимости | Важность метода оценки | Объяснения |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Одинаковая важность | Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели |
| 3 | Незначительное преобладание значимости одного метода над другим | Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно |
| 5 | Существенное или значительное преимущество | Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов |
| 7 | Очевидное или явное преимущество | Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим |
| 9 | Абсолютное преимущество | Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности |
| 2, 4, 6, 8 | Промежуточные значения между двумя соседними суждениями | Ситуация, когда необходимо компромиссное решение |
| Обратные величины приведенных выше нулевых величин | Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение |
|
Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.
Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»
МЕТОД ОСТАТКА
Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.
Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
В МСО данный метод называется «способ остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений .
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.
Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;
расчет остатка чистого операционного дохода для земли;
расчет рыночной стоимости земельного участка.
Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
Стоимость воспроизводства -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения -- издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.
Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).
Прямые издержки -- расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки -- расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.
Прибыль инвестора -- денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:
а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.
При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Физический износ -- уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.
Функциональный износ -- несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.
Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.
Экономический износ -- износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.
Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:
Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х (1 -- Функциональный износ) х (1 - Экономический износ).
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.
После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости" их воспроизводства или замещения на дату оценки.
Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.
На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).
ПВД -- это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади -- складское помещение или полезная площадь -- офисное помещение), и ставки арендной платы.
ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле: ПВД - А х 5,
где S -- площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход); А -- ставка арендной платы за 1 кв. м площади.
Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.
Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:
валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между
арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.
Различают следующие виды арендных ставок:
контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.
По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:
а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.
К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;
в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Величина арендной платы зависит от следующих факторов:
назначение объекта недвижимости;
местоположение объекта;
степень насыщенности рынка аналогичными объектами;
возраст здания;
конструктивные решения;
планировочные решения;
архитектура и отделка;
инфраструктура и сервис;
наличие парковки;
срок аренды;
площадь помещений, сдаваемых в аренду;
качество управления зданием.
На второй стадии оценивается действительный валовой доход (двд).
ДВД -- это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).
Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:
а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;
б) доход от игровых и торговых автоматов;
в) доход от предоставления камер хранения и охраны;
г) доходы от проката мебели и оборудования;
д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;
е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.
Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.
На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.
Операционные расходы -- это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
Операционные расходы принято делить:
на условно постоянные;
на условно переменные (эксплуатационные).
К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.
К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составепеременных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:
расходы на управление;
расходы по заключению договоров аренды;
заработная плата обслуживающего персонала;
расходы на вывоз мусора;
коммунальные расходы -- газ, электричество, вода, тепло, канализация;
расходы на содержание территории и автостоянки;
расходы по обеспечению безопасности;
прочие расходы.
К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.
Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недрижимости в действительности этого не делает.
Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.
Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:
начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;
подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);
проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.
После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы на замещение.
Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:
а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
б) источники и условия финансирования сделок;
в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:
а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности -- информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.
При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:
наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.
Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:
а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.
Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:
безрисковую ставку дохода;
премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;
премию за низкую ликвидность недвижимости;
премию за инвестиционный менеджмент.
Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:
метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);
метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.
Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.
Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, прямолинейному возврату инвестиций.
Исходные данные
Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 ООО руб.
Продолжительность экономически полезной жизни здания -- 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).
Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%.
Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду, -- 9 535 кв. м.
Ставка арендной платы 5600 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы -- 5 310 000 руб.
Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:
ПВД - 9535 х 5600 - 53 396 ООО (руб.);
ДВД - 53 396 ООО - (53 396 ООО х 0,1) - 53 396 ООО - 5 339 600 -
48 056 400 (руб.);
ЧОД - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (руб.). Коэффициент капитализации для здания - 20,5% + ---- --21,61. 90 Доход от здания = 173 268 000 х 0,2161 - 37 443 214,8 (руб.). Доход от участка - 42 746 400 - 37 443 214,8 -5 303 185,2 (руб.).
Стоимость земли
5303185,2 0,205= 25 869 196,1 (руб.).
Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу. Исходные данные
Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.
Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.
Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.
Анализ, эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;
с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.
Решение
Находим коэффициент капитализации для сооружений:
Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4 200 ООО х 0,20536 = 862 512 (руб.).
Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 6 х 350 х 400 xl,2 - 1 008 000 (руб.).
Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1 008 000 - 862 512 - 145 488 (руб.).
Стоимость земельного участка - 145 488:0,2 - 727 440 (руб.). Последовательность второго варианта метода остатка:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.
В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.
Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.
В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.
Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.
Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:
предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;
средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5% годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.
Исходные данные
Общая площадь объекта -- 22 ООО кв. м.
Общая площадь надземной части -- 18 ООО кв. м.
Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части) -- 15 300 кв. м.
Общая площадь подземной части -- 4 ООО кв. м.
Общее число машино-мест (4 000/40) = 100.
Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей -- 1 800 дол.
Стоимость продажи 1 машино-места в гараже -- 15 000 дол.
Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.
Решение
Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником -- 27 540 000 дол.
Стоимость продажи всех машино-мест собственником -- 1 500 000 дол.
Стоимость продажи, всего -- 29 040 000 дол.
Операционные расходы (2%) -- 580 800 дол.
Стоимость продажи с учетом, операционных расходов -- 28 459 200 дол.
Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания -- 1000 дол.
Стоимость строительства наземной части, всего -- 18 000 000 дол. Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания -- 800 дол.
Стоимость строительства подземной части, всего -- 3 200 000 дол.
Стоимость строительства всего здания -- 21 200 000 дол. Проценты за кредит (11,5%) -- 2 438 000 дол. Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего -- 23 638 000 дол.
Стоимость земельного участка -- 4 821 200 дол.
Метод остатка
Применение техники остатка для оценки стоимости участка земли выполняется в следующей последовательности.
- 1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.
- 2. Прогнозируется рыночная стоимость недвижимости с завершенными строительством улучшениями, соответствующими наилучшему и наиболее эффективному использованию.
- 3. Определяются издержки на строительство улучшений, включая прибыль предпринимателя.
- 4. Определяется стоимость земли как разница между рыночной стоимостью недвижимости с завершенными строительством улучшениями и издержками на строительство улучшений.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
- – стоимость здания;
- – чистый операционный доход всей собственности;
- – коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле
где –стоимость земли; – рыночная стоимость улучшений; – коэффициент капитализации доходов от улучшений; – коэффициент капитализации доходов от земли.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:
где – коэффициент возврата (возмещения) капитала; – коэффициент капитализации для земли.
Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
Пример . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) – 1200 у.е. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости – 750 у.е. Коэффициент капитализации доходов от улучшений составляет 0,18, а доходов от земли – 0,32. Определить стоимость земли.
Сз = / 0,32 = 1668,75 у.е.
Ответ : стоимость земли, рассчитанная методом остатка, составляет 1668,75 у.е.
Метод сравнения продаж
Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Пример расчета стоимости земли методом предполагаемого использования приведен в приложении 4, табл. П8.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий.
- 1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.
- 2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3–5 аналогичным земельным участкам. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
- 3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем подтверждения одной из сторон сделки или агентом; выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.
- 4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная стоимость каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в стоимость последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую стоимость он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.
Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Метод распределения основан на принципе баланса, или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Следует заметить, что для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Стоимость продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.
Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Для применения метода распределения необходимо наличие информации о сумме сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о суммах сделок допускается использование стоимости предложения (спроса), наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Однако изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют, поэтому рассчитать непосредственно требуемые для подсчетов параметры рынка не представляется возможным. В этом случае выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.
Пример . Определить стоимость земельного участка, если известно, что свободные участки в данной местности давно не продавались. Цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. у.е. Стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. у.е. Прямые издержки на строительство типового дома – 100 тыс. у.е. Прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. у.е.
Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 90 / (90 + 100 + 80) = 1/3.
Ответ : стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. у.е. до 100 тыс. у.е (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. В остальных случаях метод выделения не позволяет получить величину, определяющую рыночную стоимость земли.
Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения – наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса)) и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Недостатки метода выделения – он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Пример . Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости – земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 100 тыс. у.е. Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства), составляет 80 тыс. у.е. Общий износ составляет 50%.
Стоимость земли = 100 000 – (80 000 0,5) = 60 000 у.е.
Ответ : стоимость земли, рассчитанная методом выделения, составляет 60 000 у.е.