Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).
НДФЛ при сдаче в аренду
Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:
Ставка НДФЛ равна:
- если арендодатель - резидент РФ - 13%;
- если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.
А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.
Уплата НДФЛ в бюджет
Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).
КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.
Отчетность при аренде у физлица
На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.
Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.
Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.
Страховые взносы при аренде помещения у физлица
Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (
Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом - есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса - сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество - вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% - принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Два вида «упрощенки»
Если арендодатель отвечает установленным критериям - выбор в пользу УСН часто является оптимальным.
Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.
«Упрощенка» может применяться в двух вариантах - на выбор налогоплательщика.
- ставка 15%;
- база для расчета - выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления - 1% поступлений.
- ставка 6%;
- база - выручка, т. е. все поступления;
- есть вычеты - от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса - это редкость.
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 - для аренды это бывает крайне редко.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях - сократить налоговую нагрузку.
Патентная система для ИП-арендодателя
Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета - утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность - в минимальном объеме.
Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет - «вмененку» все равно придется заплатить.
Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано
Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:
- на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей :
ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;
начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;
если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
- на имущество:
рассчитывается от стоимости недвижимости;
ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% - если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.
- на добавленную стоимость:
ставка 18%;
фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;
при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.
Основной минус ОСНО для арендного бизнеса - высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат - преимущество ОСНО - не несет особых плюсов.
В каких случаях без традиционной системы не обойтись?
- Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях - см. далее).
- Сдача в наем помещений - это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
Выбираем самый выгодный вариант - примеры расчетов
Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.
Пример 1
ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.
- 219,66 - 13,18 = 206,48
- (1 220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
- (1 440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
- 1 440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
- базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)
Пример 2
Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.
- (1 220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
- (1 440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
- 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
- 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)
Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.
Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:
- ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
- УСН «доходы - расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
- ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
- ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.
получен
гонорар
46%
1. Сдавать в лизинг можно как от имени ФЛ, так и от имени ИП. Но, поскольку речь идет о нежилых помещениях и возможно установление признаков предпринимательской деятельности (систематический характер, предпринимательский риск) + имущество сдается ЮЛ, полагаю лучше будет если сдавать от ИП. К тому же на УСН доход от сдачи в аренду будет облагаться 6 % налогом, а не 13 %, как для ФЛ. Но при сдаче от ИП нужно будет внести изменения в перечень осуществляемой деятельности (например, код ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»).
2. Для того, чтобы привлечь к уголовной ответственности по ст. 171 УК обвинению придется доказывать сам факт осуществления предпринимательской деятельности без регистрации и причинение государству крупного ущерба - 1 500 000 руб. Также теоретически возможно привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей).
Поэтому, если вы ИП на УСН внесите изменения в реестр в части ОКВЭД и платите налог 6 % с дохода.
получен
гонорар
27%
ЗДравствуйте!
В соответствии со ст.18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах
; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Согласно п. 4 ст. 208 НК РФ к доходам физических лиц от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.
Согласно п.3 ст.210 НК РФ Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренныхстатьями 218-221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.
То есть, Вы имеете право сдать в аренду имущество как физическое лицо и Вам необходимо будет уплатить 13 % налога от размера дохода. Разовая (не систематическая) сдача имущества в аренду не может быть расценена как предпринимательская деятельность, а следовательно не может квалифицироваться как административное правонарушение (ст.14.1 КоАП РФ) или незаконная предпринимательская деятельность (ст.171 УК РФ),
В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Если Вы будете сдавать в аренду имущество осуществлять предпринимательскую деятельность, то есть как ИП, то Вам следует учитывать следующее.
К предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов, что подтверждается сложившейся судебной практикой
(Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).
Таким образом, временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя, само по себе не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.
Поскольку Законом N 2003-1 не определены сроки представления документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя на освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, такие документы должны быть представлены в сроки, позволяющие налоговому органу исчислить сумму налога на имущество физических лиц и направить налогоплательщику налоговое уведомление об уплате налога до 1 августа.
Проверка фактического использования индивидуальными предпринимателями имущества в предпринимательской деятельности, должна проводиться налоговыми органами в рамках налогового контроля
.
в размере 6 процентов.
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности .
Таким образом, в случае постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты единого налога, связанного с применением УСН, с доходов, полученных от предоставления рассматриваемого помещения в аренду , Вы не будете являться плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанного помещения.
При этом, по мнению контролирующих органов, для применения права на освобождение от уплаты налога на имущество ИП, применяющему УСН, необходимо представить в налоговый орган:
- заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в произвольной форме;
- документы, подтверждающие использование недвижимости для предпринимательской деятельности (в Вашем случае таким документом будет являться договор аренды).
Такие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06.
Согласно ст. 346.31 НК РФ ставка единого налога устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. ОДнако система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход устанавливается для отдельных видов деятельности, которые указаны в ст.346.26 НК РФ.
Таким образом, поскольку ИП может быть освобождено от уплаты налога на имущество физического лица, то самым выгодным будет сдавать в аренду имущество в качестве ИП, применяющего УСН.
С уважением Ф. Тамара
Единый нгаол
получен
гонорар
27%
В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательств о (Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве … "). Другими словами, если физическое лицо сдает в аренду лишнее имущество, то регистрироваться ИП не обязательно.
Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП , уплачивает с арендной платы только НДФЛ по ставке 13% (если плательщик арендной платы не удержал НДФЛ с выплачиваемого дохода, как налоговый агент, то гражданин будет платить сам). У него остается обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц (является местным и уплачивается 1 раз в год, не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог; установлен законом N2003-1-ФЗ "О налогах на имущество физических лиц" и законом г.Москвы №47 "О ставках налога на имущество физических лиц").
Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., находящийся на общей системе налогообложения , уплачивает с арендной платы НДФЛ по ставке 13%. Предпринимателю надо будет представить в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи в аренду (п.7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи на основании налоговых уведомлений (п.9 ст. 227 НК РФ). По итогам года - представить декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п.1 ст. 229 НК РФ).
На общей системе при сдаче в аренду нежилого помещения предприниматель обязан уплачивать НДС. Индивидуальный предприниматель имеет право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за 3 предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от предоставления во временное пользование нежилого помещения без учета НДС не превысила в совокупности 2 млн. руб. (п.1 ст.145 НК РФ). Операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС.(пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц сохраняется.
Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя" : ПФР (на обязательное пенсионное страхование), ФОМС (на обязательное медицинское страхование); за наёмных работников (если они есть): ПФР+ФСС+ФОМС (согласно закона №212-ФЗ "О страховых взносах …." .
В 2012 г ИП обязан заплатить "за себя" взносы 17208,25 руб. (если плательщик 1966 г. рождения и старше: взнос в ПФР - 14386.32 руб., вся сумма уплачивается на страховую часть; если плательщик 1967 г. рождения и младше, то взносы в ПФР на страховую часть 11066.40 руб., на накопительную - 3319.92 руб.; в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) - 2821.93 руб.; взносы в Территориальный фонд обязательного медицинского страхования в 2012г. не платятся).
Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., переходящий на УСН , должен представлять, что УСН применяется в 3-х вариантах:
С объектом обложения "доходы", налоговая ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);
УСН с объектом обложения "доходы минус расходы". Законом субъектов РФ могут быть установлены ставки от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков; суммы уплаченных страховых взносов (напр., взносы за "себя" в ПФР, ФОМС) можно включать в расходы (пп.7 п.1 ст.346.16 НК РФ).;
УСН на основе патента — при передаче во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках (пп.56 п.2 ст.346.25.1 НК РФ). Сумма патента фиксированная, рсчитывается из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.Часть патента может быть уменьшена на сумму страховых взносов во внебюджетные фонды, уплаченных предпринимателем как за себя, так и за своих работников с учетом особенностей, изложенных в п.10 ст.346.25.1 НК РФ.
Применение УСН освобождает ИП от уплаты налога на имущество физических лиц с имущества, используемого для сдачи в аренду (п.3 ст.346.11 НК РФ). Срок предоставления заявления и документов, подтверждающих фактическое использование имущества на освобождение не прописан, поэтому получается, что налоговики присылают уведомление об уплате быстрее, чем ИП подаст заявление и документы на освобождение. На основании представленных предпринимателем заявления и документов, налоговики производят возврат (зачет) излишне уплаченного налога.
Ограничение на применение УСН - годовой доход от сдачи имущества не должен превышать 60 млн. рублей в год.
Обязанность уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды у ИП на УСН за "себя" и за наемных работников (если они имеются) есть и не зависит от применяемого режима налогообложения.
по 1 вопросу и по 2 части 2 вопроса - в соответствии с письмом Минфина РФ от 17.11.09 N 03-04-05-01/808
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
по второму вопросу - очень подробно ответила предыдущий юрист. Нужно считать все платежи и размер аренды.
Общаться в чате
Дружкин Максим
Юрист, г. Москва
Бесплатная оценка вашей ситуации
1103 ответа
249 отзывов
Здравствуйте! В рассматриваемых 2 случаях аренды в зависимости от статуса арендодателя необходимо учитывать ряд факторов, влияющих на обязанности по исчислению налогов. Это сам процент налога, обязанность его уплаты непосредственно арендодателем или налоговым агентом физического лица - арендодателя, возможность также использовать уменьшение налоговой базы на расходы при приобретении имущества. Также в данном вопросе следует обратить внимание на уплату налогов при последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду.
Сразу хочу обратить внимание, что в предыдущих ответах содержалось ошибочное мнение о том, что налог в данном случае при сдаче в аренду недвижимости платить не нужно, в данном позиции ошибочно данный налог на доходы от сдачи имущества в аренду был спутан с налогом на имущество.
- В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 608 ГК РФ собственнику имущества принадлежит право сдачи его в аренду.
На основании п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
УФНС России по г. Москве в Письме от 30.03.2007 N 28-10/28916 указывает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:
Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Кроме того, в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
При наличии данных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Данная позиция подтверждается Письмами Минфина России от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3 и от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, а также Письмом УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988.
Таким образом, по мнению контролирующих органов, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления от 18.11.2004 N 23 указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет ответственности за незаконное предпринимательство.
Таким образом, если физическое лицо временно сдает в аренду нежилое помещение, однако его деятельность не содержит признаков предпринимательской деятельности, лицо не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
- Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, производится в порядке, предусмотренном гл. 23 Налогового кодекса РФ.
В п. 1 ст. 207 НК РФ указано, что плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно пп. 4 и 10 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России.
В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ.
Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ.
Таким образом, организация - арендатор нежилого помещения, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы.
Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов. Данная позиция подтверждается вписьме Минфина России от 20.07.2012 N 03-04-05/3-889).
- предпринимательская деятельность по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, видом экономической деятельности которого, указанным в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, является сдача внаем собственного недвижимого имущества, налогообложению единым налогом на вмененный доход не подлежит. При этом доходы от деятельности по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины также не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (п. 24 ст. 217 Кодекса). (Письмо Минфина РФ от 05.12.2011 N 03-11-11/310))
В соответствии со ст. 346.20 НК РФ в случае, по упрощенной системе налогообложения (УСН) если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК).
Если физическое лицо приобрело в собственность объект основных средств (нежилое помещение) до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то оно не являлось налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, поэтому расходы на приобретение основного средства при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения учитываться не должны.
В то же время расходы на ремонт указанного помещения, осуществленный в период применения упрощенной системы налогообложения, могут быть учтены при определении налоговой базы на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Кодекса, а расходы на его содержание в виде коммунальных платежей - на основании пп. 5 п. 1 названной статьи и ст. 254 Кодекса.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.(Письмо Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716)).
Поэтому, последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду, необходимо учитывать, что если не регистрировать ИП, просто сдавать нежилое помещение в аренду, то при продаже данного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, НДФЛ уплачивать не нужно. Если же регистрировать ИП, то при продаже такого имущества есго стоимость должна входить в налоговую базу.
В то же время в соответствии со ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Исходя из изложенного и с учетом принципа определения дохода, установленного в ст. 41 Кодекса, при дарении недвижимого имущества у дарителя не возникает дохода (экономической выгоды), подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.(Письмо Минфина РФ от 02.11.2011 N 03-04-05/3-837))
С учетом изложенного, если не регистрировать ИП, то арендодатель (ИП или юр. лицо), являясь налоговым агентом будет исчислять Ваш НДФЛ - 13% от получаемого дохода по сделке и оплачивать его. Также по истечении 3 лет с момента приобретение права собственности, можно будет продать имущество, не платив НДФЛ с суммы продажи.
Если зарегистрировать ИП, то по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., ИП по УСН будет иметь объект обложения "доходы", по налоговой ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ); с объектом обложения "доходы минус расходы" - 15%, при этом из налогооблагаемую базу возможно уменьшать на стоимость основных средств- приобретенного имущества.
Также хочу предложить еще один вариант, который возможно будет менее «налгообременненным».
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 "Комиссия" ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала.
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Учитывая изложенное, при соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у индивидуального предпринимателя - агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Единственное, что надо учитывать в этом случае, что согласно п. 5 ст. 346.11 НК индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщикам, признаются налоговыми агентами в отношении налогоплательщиков и обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц с таких доходов налогоплательщиков.
Так что, смотрите, какие плюсы принять, какие минусы. При регистрации ИП не забывайте об обязанности самостоятельной уплаты социальных налогов, в ФСС, пенсионный фонд, ФОМС.
Доброго Вам дня!
1. В каких случаях это допустимо сделать от имени ФизЛица, а в каких случаях только от имени ИП? Каковы налоговые риски по этим двум вариантам? Вариант сдачи от имени ФЛ может быть признан незаконным предпринимательством по УК РФ?
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (см. письма Минфина РФ от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3, УФНС РФ по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, от 30.03.2007 N 28-10/28916).
Поскольку названные признаки в действиях гражданина будут иметься, то физическое лицо в данном случае обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица .
В противном случае гражданин будет привлечен к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ и уголовной по ст. 198 УК РФ при уклонении от уплаты налогов (если не уплачена сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей). Если в рассматриваемой ситуации имущество изначально приобреталось для получения дохода от его сдачи в аренду, гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ (при получении дохода в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей).
----------
2. Какой вариант извлечения дохода от недвижимости выгоднее в финансовом смысле: сравните вариант ИП на разных налоговых режимах и физлица (если он допустим), при альтернативных предположениях, что первоначальные инвестиции (покупка/реконструкция) были сделаны от ИП либо от физлица?
Рассматриваю вариант только для ИП.
ИП может применять ОСН, УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент, ЕНВД
ЕНВД:
в Москве его нет
самое невыгодное, поскольку нужно будет платить налог на имущество, налог на прибыль, НДС и т.д.
УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент :
Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество организаций, налога на добавленную стоимость (за искл. некоторых случаев) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
начну с патента: его применять можно только при передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках. Соответственно, при сдаче в аренду коммерческой недвижимости не применяется.
"доходы" или "доходы, уменьшенные на величину расходов": целесообразнее применять именно их. Какой объект налогообложения выбрать зависит от процентного соотношения доходов и расходов.
Если предполагаемых расходов будет меньше 66,66% от общей суммы предполагаемых доходов, то лучше выбрать просто "доходы" и с суммы доходов платить единый налог 6%.
Иначе лучше выбрать "доходы, уменьшенные на величину расходов" и платить 15% с разницы.
В некоторых случаях целесообразнее выбрать второе, поскольку часто можно "закрыть" доходы расходами, перечень их пределен в ст. 346.16 НК РФ, и убытками прошлых лет (п. 7 ст. 346.18 НК РФ), к таким расходам можно отнести, например, расходы на приобретение ОС, проценты по кредитам/займам.
В этом плане лучше зарегистрироваться в качестве ИП, а потом приобретать недвижимость, тогда в учете сразу появятся расходы на её приобретение.
В реальности если Вы не собираетесь регистрировать договор в Регпалате, можете сдавать как физическое лицо.
В данном случае, выявить факт неуплаты налога, можно будет выявить только по жалобе доброжелателя.
Все услуги юристов в Москве