Главная В помощь малому бизнесу

Названия управляющих компаний в сфере жкх примеры. Управляющая компания ЖКХ – функции и задачи

16.07.2019
  • Эксплуататоры по профессии: коллективный портрет
    • Деньги коммуналки: скромный рост выручки при отрицательной рентабельности
    • Число объектов в управлении: дворцы, побежденные хижинами
  • Приложение 1. Методологические подходы к составлению рейтинга

    • Резюме

    Реформа ЖКХ побуждает пристально взглянуть на субъекты управления в отрасли – собственно управляющие компании. А здесь налицо парадокс: несмотря на декларируемое обилие открытой информации, основные игроки рынка остаются неизвестными. Составленный рейтинговым агентством «Эксперт РА» (RAEX) рейтинг 100 крупнейших управляющих компаний Москвы служит устранению этой очевидной лакуны и закладывает основу независимой системы оценки деятельности УК.

    Жилищно-коммунальное хозяйство – одна из крупнейших отраслей отечественной экономики с ежегодным оборотом около 4 трлн рублей и 60-процентной средней изношенностью основных фондов. С 2000 по 2013 год стоимость «коммуналки» для граждан в целом по России выросла в абсолютном выражении в 16,5 раз.

    На общероссийском фоне ЖКХ Москвы выглядит сравнительно благополучно. Если в целом по стране доля тепловых сетей, отслуживших больше 25 лет и нуждающихся в срочной замене, составляет почти 30%, то в Москве она вдвое меньше. Выручка компаний, занимающихся управлением жилым фондом, с 2005 года увеличилась по России в 4 с небольшим раза, а в столице – в 6 раз. Оборот московских УК составляет 16% от общероссийского показателя.

    Государство ужесточает контроль над управляющими компаниями ЖКХ – до мая 2015 года все УК должны пройти через лицензирование. Появится четко прописанный механизм отзыва лицензий, в том числе в связи с жалобами жильцов «подопечных» домов.

    Совокупная выручка 100 крупнейших управляющих компаний Москвы в 2013 году составила 93,4 млрд рублей – это 83% от общей выручки работающих в столице УК. По выручке компании из первой и последней десятки различаются всего в 3,6 раза – уровень концентрации намного ниже, чем в большинстве отраслей экономики.

    Абсолютное большинство – 86 из 100 крупнейших УК Москвы – это государственные компании в виде ГУПов, ГБУ или ОАО. По-настоящему частных компаний среди топ-100 всего 14, они управляют, как правило, жилищными комплексами повышенной комфортности, возведенными в постсоветское время. В топ-100 частные компании выделяются как динамикой по выручке (9,3% за 2013 год против 5,2% у госкомпаний), так и положительной рентабельностью (скромные 0,2% частников тем не менее выигрышно смотрятся на фоне средних по государственным компаниям минус 0,2%).

    Среднее количество управляемых площадей в десятке лидеров среди столичных УК составляет 2,7 млн кв. м – это сопоставимо с ежегодно вводимым в столице объемом жилья.

    Дисциплина расчетов столичных УК за поставки основных коммунальных ресурсов – тепла и горячей воды – в целом невысока. Самый большой по абсолютному размеру долг среди участников рейтинга на 1 октября 2014 года составлял почти 330 млн рублей.

    Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.

     

    Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД). Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн. рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается. Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:

    • что представляет собой УК, ее деятельность;
    • как можно получить в управление МКД;
    • порядок открытия УК и нужные документы;
    • что требуется для получения лицензии;
    • рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.

    Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА Рейтинг»), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.

    Что такое УК, чем она занимается

    Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

    За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

    1. Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.

      Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.

    2. Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории , текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.

    С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

    Документы:

    1. Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ ..., порядке их оказания и выполнения»;
    2. Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества...».

    Как выбирается управляющая компания

    Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:

    1. напрямую договориться с жильцами МКД.
    2. выиграть лот на торгах или в конкурсе.

    Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.

    В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.

    Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.

    По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.

    Документы:

    1. Раздел VIII ЖК РФ «Управление … домами ».
    2. Закон № 185-ФЗ, 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ ».

    Пошаговый порядок открытия компании

    1. Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
    2. Создать предприятие в форме ИП или ООО , если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.
    3. Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
    4. Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
    5. Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.
    6. Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
    7. Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
    8. Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.

    Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.

    По данным Минстроя 15 - 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний

    Получение лицензии, условия и требования

    Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

    Условия получения лицензии:

    1. соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
    2. руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
    3. отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
    4. соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

    Если организация уже работает:

    1. заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 - 6 ст. 162 ЖК РФ);
    2. информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

    Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области. Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа. Экзамен сдается бесплатно.

    Документы:

    1. Раздел X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению … домом »;
    2. Положение "О лицензировании предпринимательской деятельности ...";
    3. Стандарт раскрытия информации ... в сфере управления МКД (Пост. № 731, 23.09.2010);
    4. Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 «О государственной информационной системе... »;
    5. Приказ № 74/114/пр (раздел 10) «Об... размещения информации в ГИС ЖКХ ».

    Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

    Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.

    Дополнительные источники заработка УК:

    1. экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
    2. сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
    3. оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
    4. проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
    5. внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.

    Расходы складываются из затрат:

    1. на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
    2. содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
    3. формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
    4. уплаты налогов на прибыль и НДС;

    Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.

    Выводы

    Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги , обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора . Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.

    Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным. Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями. Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.

    Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

    Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.

    Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:

    1. Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
    2. Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок.
    3. Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.

    В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг в зависимости от договоренностей с жильцами домов.

    Права и обязанности

    Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.

    В обязанности управляющей компании входит:

    • подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
    • предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
    • сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
    • поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
    • составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.

    На общем собрании собственников жилья устанавливается размер отчислений управляющей компании, за оказанные с ее стороны услуги.

    Структура управляющей компании

    В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

    1. В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
    2. Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
    3. Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

    Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.

    Бизнес план управляющей компании

    Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

    1. Цель управляющей компании ЖКХ.
    2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
    3. Затраты.
    4. Возможные риски.

    Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

    Задачи компании

    Основными задачами являются:

    • получение как можно большей прибыли;
    • настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
    • качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

    Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

    Инвестиционная стоимость

    Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

    В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

    Затраты

    К затратам будущей управляющей компании относятся:

    • аренда помещений;
    • транспортные расходы;
    • покупка оборудования;
    • расходный материал;
    • наем штата;
    • непредвиденные расходы.

    В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

    Риски

    Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

    Основные риски связаны с:

    • с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
    • необходимость больших финансовых вливаний;
    • недостаток квалифицированных кадров;
    • давление со стороны администрации населенного пункта;
    • отсутствие четкого положения рынка.

    Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

    Лицензия на управляющую компанию

    После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.

    Лицензирование осуществляется:

    • органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
    • комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.

    Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.

    Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.

    Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:

    • регистрационное свидетельство ООО или ИП;
    • учетные документы в налоговом органе;
    • устав ООО или ИП;
    • выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
    • учредительный договор;
    • выписка про уставной фонд;
    • решение о назначении директора;
    • договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
    • техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
    • сертификат повышения квалификации директора.

    Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.

    Требования к управляющим компаниям ЖКХ

    Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:

    • деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
    • компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
    • должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
    • предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
    • вся деятельность должна вестись открыто.

    Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.

    Подписание договора

    Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.

    Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.

    Обязательные правила при заключении договоров

    В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:

    • цели заключения договора;
    • предмет договора;
    • правомочия и обязанности сторон;
    • список оказываемых услуг;
    • вознаграждение компании;
    • порядок осуществления платежей;
    • сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.

    Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.

    Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура

    Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:

    1. Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
    2. Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
    3. Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
    4. Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.

    Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы. Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета. По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.

    О прозрачности деятельности УК говорят давно, за это время многие недобросовестные организации успели обогатиться и уйти. Много также заявлений о необходимости совершенствовать пути управления и обслуживания жилого фонда. Однако и эта работа движется медленно. Хотя можно возразить: не медленно, а поэтапно. В ЖКХ, действительно, спешка ни к чему. А вот оперативность управляющих компаний, например, в устранении аварийных ситуаций, необходима. Не только жильцам. Если быстрой реакции не будет или возникнут другие претензии собственников, то рейтинг управляющих компаний России этого не скроет.

    Необходимость и польза

    Рейтинг управляющих компаний ЖКХ должен быть народным. Так считают общественники и жилинспекторы. Тогда он будет объективным. Станет результативным методом отслеживания качества работы по обслуживанию домов и прилегающей территории.

    У общественных контролеров жилищно-коммунальных хозяйств часто спрашивают, какую управляющую компанию выбрать, на какую лучше поменять прежнюю и так далее. Однако общественные советы ЖКХ не могут давать рекомендации.

    Рейтинг управляющих компаний в сфере ЖКХ - это показатель удовлетворенности населения услугой, довольны ли жители своей компанией. То есть люди сами голосуют. Механизм простой: обмен мнениями, опытом сотрудничества с определенной компанией и субъективными оценками.

    Систему рейтингования некоторые управляющие компании встретили настороженно, опасаясь необъективности, взяточничества и бюрократии. Но нет одной оценки, определенной кем-то, есть комплекс критериев, по которым оценивается работа управляющей компании. К их разработке приглашены УК и жители. Например, оперативность устранения аварий, как с вами общаются, насколько осведомлены жильцы о работе УК, насколько доступна информация, отчитываются ли УК и т. д.

    Каждый критерий будет сопровождаться определенным баллом. Так можно отследить лучшие и худшие компании как в общем, так и по конкретным показателям.

    УК, которые заинтересованы в том, чтобы дома у них только прибывали, будут смотреть, по каким критериям их работа неудовлетворительна и вовремя исправлять ситуацию. Также можно узнать, какой дом поставил низкую оценку. Это позволит понять, конкретные проблемы, возникающие на объектах жилого фонда. Рейтинг управляющих компаний - это инструмент руководителя для оценки работы своих сотрудников на доме.

    Какие критерии оценки УК

    Система критериев помогает почти безошибочно определить, насколько качественно и добросовестно работает организация, справляется ли она с тем жилым фондом, который находится в управлении, получается ли у компании не копить долги и вести эффективную финансовую деятельность. Эту оценку дает общественность. Что получают управляющие компании? Если участники рейтинга объективны, то организация сможет легко понять свои ошибки и выявить нарушения. Это пойдет на пользу и УК, и собственникам, поможет в дальнейшем повысить рейтинговый балл.

    Как правило, УК оцениваются по шести основным критериям:

    1. Просроченные платежи УК ресурсоснабжающим организациям или долги перед ними.
    2. Состоятельность и действительность жалоб жителей.
    3. Игнорирование предписаний Госжилинспекции.
    4. Штрафы, выписанные административной комиссией за различные нарушения при содержании дома.
    5. Оформление единой коммунальной квитанции.
    6. Публикация отчетов о деятельности УК на своем сайте и на других ресурсах, предложенных для размещения.

    Кто выбирает критерии

    Их вводят по согласованию с общественными инспекторами и жильцами. Этот список может дополняться. Например, в Туле в этом году внесли новый оценочный параметр - «финансовая устойчивость УК». Он позволяет отделить компании с опытом работы и положительной хозяйственно-экономической репутацией от фирм, не способных вести долгую и результативную деятельность или мотивированных только на быстрый доход в ущерб интересам людей.

    В числе новых критериев - наличие двойных квитанций.

    Система критериев должна обсуждаться всенародно, считают общественники. Так можно добиться большей объективности, вырабатывая показатели. Их нужно обсуждать с экспертами и УК, органами местного самоуправления и государственной жилищной инспекцией.

    Все компании - по группам

    • зеленая - хорошо работающие УК, заслужившие высокую оценку собственников и не имеющие претензий со стороны контролирующих организаций;
    • желтая - средние УК;
    • красная - худшие УК, которые могут прекратить работу на рынке жилищно-коммунальных услуг, если не скорректируют свою деятельность.

    Каждой группе предложены мотивирующие предложения. Для хорошо работающих УК - содействие, для компаний, работающих удовлетворительно - стимулирование, для неудовлетворительно действующих - рекомендации устранить недостатки.

    Рейтинг УК составляется для соблюдения интересов жильцов - потребителей услуг ЖКХ. Обычно области и регионы учитывают опыт друг друга, чтобы структура оценки работы УК, которая будет в публичной форме, разрабатывалась и реализовывалась эффективно. Также привлекается мнение общественных инспекторов сектора ЖКХ, муниципалитета, УК и организаций, осуществляющих контроль за ними.

    Кого не станут оценивать

    • УК с «нулевыми лицензиями»;
    • обслуживают жилой фонд меньше трех месяцев;
    • осуществляют процедуру банкротства на любом этапе процесса;
    • УК, к хозяйственной деятельности которых у правоохранителей возникли вопросы, например, проводятся следственные мероприятия, чтобы выяснить нарушения в обслуживании многоквартирным домом.

    Очень важна при оценке УК платежеспособная дисциплина.

    Единый региональный стандарт услуг ЖКХ должен быть принят всеми участниками рынка за основу деятельности.

    Открытость - важный критерий

    Условиям информационной открытости и общественному контролю уделяют особое внимание. Это те инструменты, которые позволяют контролировать, корректировать, осуществлять преобразования в секторе ЖКХ.

    Усилия направлены на то, чтобы был не только социальный и экономический эффект, но и привлекательность рынка жилищно-коммунального комплекса других компаний.

    Нарушения

    Российское законодательство требует от управляющих компаний открытости и прозрачности. Но исполнение этого критерия остается на низком уровне. Введены стандарты раскрытия информации, но им следуют не все компании.

    Деятельность управляющих компаний должны регулировать региональные и муниципальные власти. И лишь некоторым городам удалось добиться хороших результатов в открытости информации УК, но большинство остаются непрозрачными. Общественные контролеры часто встречаются с публикацией управляющей компанией устаревших сведений, отсутствием необходимых пунктов о деятельности или указание неточных параметров.

    Часто сайты УК заполнены минимально и ничего с выполнением требования законодательства об открытости не имеют.

    Причем скрывают в основном маленькие управляющие организации. Крупные УК с большим жилищным фондом, как правило, демонстрируют большую открытость данных о своей работе.

    Однако иногда «скрытность» небольших УК связывают с тем, что этим организациям проще общаться с жителями напрямую и не тратить ресурсы на заполнение сайта.

    Также в качестве площадки для раскрытия информации управляющие компании используют федеральный портал «Реформа ЖКХ».

    Как узнать рейтинг своей УК

    Вообще, регионы и области стараются сами размещать результаты оценки управляющих компаний, которые работают на их территории. Но если вы не нашли его на сайте Государственной жилищной инспекции вашей области, областного министерства ЖКХ или муниципальных порталах, то можно посмотреть результаты оценки эффективности работы вашей УК на МинЖКХ.

    Рейтинг управляющих компаний ЖКХ 2017 также представлен на сайте. Он удобен в использовании. Компании можно искать по регионам или городам. Также можно воспользоваться «Поиском информации», вводя в окошки названия необходимого региона или города. Впрочем, если поисковик интернет-браузера вашего компьютера настроен по геолокации, то портал сам предложит вам управляющие компании вашего города или столицы региона.

    Сегодня в базе МинЖКХ 42 тысячи управляющих компаний и ТСЖ, 15 тысяч населенных пунктов, 82 региона и 987 тысяч домов.

    Проект создан, чтобы помочь собственникам квартир добиться большей открытости от своей УК, от системы ЖКХ и муниципальных органов. Через систематизацию и информирование организаторы проекта надеются повысить осведомленность граждан в том, как функционирует управляющая компания, насколько успешно оптимизирует свои расходы и прозрачна ли подотчетность.

    МинЖКХ, кстати, некоммерческий общественный проект, и включиться в его работу может любой собственник. Чтобы сотрудничать с проектом, достаточно оставить сообщение на сайте, указав свой электронный адрес.

    Рейтинг управляющих компаний Москвы

    В столице работает 469 управляющих компаний. Рейтинг возглавляет компания «Гужф». В управлении компании почти семь с половиной тысяч домов. Организация работает не только в Москве, создано 36 филиалов и 354 абонентских пункта в разных регионах страны.

    Первая шестерка управляющих компаний не имеет долгов, судя по таблице рейтинга. Впрочем, они не единственные работают без задолженности, но в систему оценки попали и должники. Кстати, многие из них не в числе отстающих.

    На шестнадцатой строчке рейтинга УК «Жилищник района Кузьминки», долг 142 103 000, следом - УК «Жилищник района Фили-Давыдково», задолженность 173 546 000. Двадцать девятое место у УК «Жилищник района Хамовники», долг 2 386 450 000.

    Рейтинг управляющих компаний 2017 г. на портале МинЖКХ составлялась с учетом информации о количестве домов, которые в управлении организаций, численности сотрудников по штату, а также финансовые показатели: доходы, расходы и задолженность.

    Могут лишить лицензии

    Рейтинг управляющих компаний Московской области замыкают организации из Химок, Балашихи и Красногорска. Химкинская «УК РВ-Сервис», балашихинский «Люкс Инжиринг Групп» и «КЭУ Красногорское». На эти компании больше всего поступает жалоб, заключили в Госжилинспекции Московской области. Хотя в «красной» группе рейтинга эти организации не единственные. Впрочем, за полугодие их количество сократилось до 14 с 26 компаний.

    Если организации не смогут выйти из группы, то может начаться процесс по лишению их лицензии. Однако когда компании уйдут с рынка жилищно-коммунальных услуг, на их место придут другие, эффективные, надеются областная Госжилинспекция.

    В области уже есть такой пример. В 2016 г. лицензии лишилась одна подмосковная управляющая компания «Жилищно-коммунальный сервис П» из Красногорска. Такая же ситуация может случиться с одной компанией Орехово-Зуево и одной их Химок.

    Всего в Подмосковье зарегистрировано 896 УК. Кстати, интересна смена претензий: в 2016 г. собственники квартир чаще были жалобы из-за неудовлетворительно организованной уборки территорий, а также потому что УК вовремя не меняли лампочки в подъездах, в 2017 г. - недовольство в основном из-за начисления платежей.

    Рейтинг управляющих компаний Санкт-Петербурга

    Жилищный фонд города - более восемнадцати тысяч домов, их обслуживают 284 организации.

    Наиболее эффективно работает УК «ЖКС № 3 Центрального района». Лицензия выдана в 2015 г. Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга. Компания обслуживает 820 домов.

    УК «ЖКС № 1 Адмиралтейского района» - на третьей строчке. Жилой фонд - 725 домов, лицензия - с 2015 г.

    • УК «ЖКС № 1 Невского района»;
    • УК «ЖКС № 1 Кировского района»;
    • УК «ЖКС 1 ЦР»;
    • УК «ЖКС № 2 Петроградского района»;
    • УК «Жилкомсервис № 3 Калининского района»;
    • УК «ЖКС № 1 Красногвардейского района»;
    • УК «ЖКС № 2 Невского района».

    Менять или не менять

    Сложно найти дом, собственники квартир в котором были бы совершенно удовлетворены работой своей управляющей компании. Однако жалобы и предложения поменять УК встречаются часто. Но решаются на этот шаг не все. Часто от него отказываются от собрания собственников, посвященного этой теме, на котором не набирается необходимое количество голосов для начала процедуры смены управляющей организации.

    Когда жильцы не могут мириться с неэффективной работой УК или ее пренебрежением к своим обязанностям, процесс отказа от компании должен быть оформлен юридически.

    Но до этого собственникам и управляющей компании обычно советуют найти путь конструктивного сотрудничества. Если эта попытка окажется безуспешной, то можно искать другую компанию или создавать ТСЖ.

    ТСЖ - это более высокая форма самоорганизации и не на каждом доме она может работать. Жители должны понимать, что они полностью берут на себя ответственность за свой дом. Пенять будет не на кого, кроме как на самих жильцов. Должно быть выбрано правление ТСЖ и председатель правления, который будет работать. Но в ТСЖ нет профессиональных специалистов, и это мешает эффективно решать некоторые вопросы, связанные с обслуживанием.

    МОСКВА, 18 апреля, РИА ФедералПресс. Специалисты «Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость» (АКОН) определили лучших игроков рынка среди управляющих компаний (УК) по итогам 2016 года. Результаты исследования, охватившего 5 тысяч предприятий, были обнародованы сегодня в ходе пресс-конференции в информационном агентстве «Интерфакс», передает корреспондент «ФедералПресс».

    По словам главы попечительского совета АКОН Сергея Хрекова, отбор производился по 4 критериям - площадь обслуживаемых домов, количество сотрудников, средняя площадь обслуживаемого дома (портфель) и финансовые показатели. По каждому из критериев можно было получить по 250 баллов, максимум по сумме показателей - 1000. При этом в рейтинге не учитывались показатели товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), поскольку в их задачи не входит извлечение прибыли от своей деятельности, хотя, как отмечает Хреков, ТСЖ по экономическому потенциалу эффективнее управляющих компаний. В то же время он фиксирует рост числа отказов от такой формы объединения, поскольку это трудно и неинтересно.

    Надо сказать, в основной рейтинг вошло 5 тыс. компаний, но полностью спикер его зачитывать не стал, а прошелся исключительно по лидерам, выведя общий показатель. По результатам исследования в ТОП-5 лучших УК попали компании ГБУ «Жилищник района Ясенево» (Москва), ООО «ПИК-Комфорт» (федеральная), ДС Эксплуатация (Москва), ГБУ ЭВАЖД (Москва), ООО «Эксплуатация ГС-Спб» (Санкт-Петербург). Они являются абсолютными лидерами рейтинга.

    По показателю «Портфель» лидерами в ТОП-5 вошли три компании из Санкт-Петербурга и две из Москвы - ООО «Центральный РЭС ТСВ», ООО «Аврора-Восток», ООО «ИЭК ЖилСервис», ООО УК «Уютный дом» Коломяжский и ООО «ТСЖ Столица». Средняя площадь обслуживаемого дома у этих фирм варьируется от 74971 кв.м. до 141754 кв.м..

    В списке лидеров по суммарной площади обслуживаемых домов по регионам ситуация более разнообразная. В данный рейтинг вошли две федеральные управляющие компании - ООО «ГУЖФ» и ООО «ПИК-Комфорт», а также фирмы из Красноярска, Краснодара и Нижнего Новгорода - ООО ГУК «ЖилФонд», ООО «ГУК-Краснодар» и ООО «Наш дом» соответственно. При этом абсолютным лидером является «ГУЖФ» - более 16 млн кв. метров обслуживаемого жилья (539-е место в общем рейтинге), на втором месте расположилась ГУК «ЖилФонд» - около 9 млн кв. метров жилья (294-е место в общем рейтинге) и замыкает тройку компания «ПИК-Комфорт» - более 7,5 млн кв. метров жилья (2-е место в общем рейтинге). «ГУК-Краснодар» и «ЖилФонд» обслуживают около 6,8 млн и около 5,5 млн кв. метров жилья соответственно.

    По числу сотрудников первенство принадлежит 3 управляющим компаниям из Центрального федерального округа, одной общероссийской и одной компании из Северо-Западного федерального округа. Лидерами по числу работников являются ОАО «Жилищник» из Смоленска - 2481 сотрудник, ГБУ города Москвы «Жилищник района Митино» - 2341 работник, ООО «ГУЖФ» - 2174 человек, ГБУ ЭВАЖД из Москвы - 1860 человек и ООО «ЖКС№1 Невского района» из Санкт-Петербурга - 1694 работника. Из общего списка лидеров в данный ТОП-5 попала всего лишь одна компания.

    Лидерами рейтинга по объемам выручки являются компании с самым большим объемом обслуживаемого жилого фонда. Абсолютными при этом являются компании «ГУЖФ» и «ПИК-Комфорт». Объем выручки первой - более 3,757 млрд рублей, второй - более 2,433 млрд рублей. Чуть меньше выручка у красноярского «ЖилФонда» - более 2,313 млрд рублей, значительно меньше у нижегородской фирмы «Наш Дом» - около 1,776 млрд рублей и замыкает пятерку «ГУК-Краснодар» с выручкой 1,747 млрд рублей.

    По словам Сергея Хрекова, данный рейтинг составлен на основе открытых данных Росстата и информации, опубликованной на интернет-ресурсе «Реформа ЖКХ». Представитель АКОН отмечает, что рынок в настоящее время статичен во многих регионах России и конкурентная среда в сфере ЖКУ довольно слабая и общественник считает необходимым ее развивать. Для этого, считает он, необходимо ввести единую федеральную лицензию для регистрации управляющих компаний, чтобы они могли вести свою деятельность на территории других субъектов.

    «Если барьер с лицензией снять, это будет способствовать развитию конкуренции. Пусть даже для этого предстоит оформить больше документов», - заявил Сергей Хреков, выразив надежду, что по итогам 2017 года компаний, вошедших в рейтинг, будет больше. Как сообщается в справке, приведенной АКОН, пока в рейтинг попали компании, на которые приходится около 50% всех многоквартирных жилых домов в России или 1 млрд 154 млн кв. метров жилья, которые обслуживают 250 тыс. человек. Годовая выручка управляющих компаний по статье «Содержание и эксплуатация» составляет около 300 млрд. рублей.