Жилищный кооператив – реальная альтернатива долевке? Кто оплачивает аренду земли под многоквартирным домом Земельный участок жск.

Здравствуйте, Сергей Иванович! Являюсь членом жилищно-строительного кооператива. Земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет ЖСК для индивидуального жилищного строительства (разрешенное использование в соответствии со сведениями ГКН и договором аренды). Земельный участок разделили на 336 земельных участков (ЗУ) для каждого члена кооператива. Земельный кодекс не предусматривает случаи предоставления образованных ЗУ членам ЖСК с учетом такого вида использования. В связи с чем есть намерение оформить путем переуступки. Однако это требует предварительного оформления права аренды самим ЖСК с органом местного самоуправления) на каждый образованный земельный участок (Росреестр отказывает в регистрации договора о переуступке права без одновременной регистрации все договоров аренды на образованные ЗУ). Данное обстоятельство не в интересах ЖСК: бремя госпошлин на все 336 ЗУ (администрация отказывается обращаться на регистрацию в качестве заявителя). Есть ли иной выход для оформления прав на образованные ЗУ?
Можно ли получить разрешение на строительство члену кооператива на земельном участке, предоставленном в аренду ЖСК для ИЖС?
Благодарю!

Здравствуйте.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Статьей 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пунктам 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю или его представителю лично под расписку на основании заявления указанных лиц орган кадастрового учета выдает документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов). Если по истечении срока, установленного настоящей частью, заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, данные документы подлежат уничтожению.

С учетом приведенных выше норм, боюсь, без оформления и регистрации аренды на каждый образованный земельный участок не обойтись.

Согласно ст. 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство
застройщик должен приложить правоустанавливающие документы на земельный участок. Таким документом в данном случае будет договор аренды с застройщиком. Поэтому, скорее всего, член кооператива не сможет получить разрешение на строительство на участке, который находится в аренде у ЖСК.

Для более полного и точного ответа необходимо изучить все документы и обстоятельства Вашего дела на очной консультации.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2010, N 40
Вопрос: ЖСК занимает земельный участок под многоквартирным домом, который расположен в городском поселении. Правоустанавливающего документа на земельный участок под многоквартирным домом у ЖСК не имеется. Будет ли уплачиваться в этом случае земельный налог данной организацией?
Ответ: Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения на основании ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в п. п. 66 - 67 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10, N 22 указали, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ). В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется. Судами разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земельный участок под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В этой связи собственники помещений в многоквартирном доме, которым принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок в силу законодательства Российской Федерации, признаются плательщиками земельного налога с даты проведения государственного кадастрового учета.
Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 (далее - Постановление N 54) определено, что на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, в связи с чем плательщиком земельного налога признается правообладатель. Обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента записи в ЕГРП и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Пунктом 4 Постановления N 54 определено, что налогоплательщиком признается также лицо, чье право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельный участок удостоверяется актом (свидетельством или другим документом) о праве этого лица на данный участок, выданным до введения Закона N 122-ФЗ органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте и на момент издания акта.
С учетом изложенного, если ЖСК, зарегистрированный в качестве юридического лица, не является правообладателем земельного участка, занятого многоквартирным домом (т.е. не имеет документ о соответствующем праве на землю), данная организация не может признаваться плательщиком земельного налога. Если кооператив является правообладателем отдельных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме, то земельный налог уплачивается правообладателем в установленном ст. 392 НК РФ порядке пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Т.Добринова
Советник государственной
гражданской службы
Российской Федерации
2 класса
Подписано в печать
29.09.2010

Обращайтесь к нам за помощью. У нас есть реальный опыт работы в этом направлении.

Размер границ земельного участка при оформлении собственности

В зависимости от года постройки дома и документов о выделении земельного участка, размеры земельного участка при оформлении в собственность могут не совпадать с фактическими (желаемыми) границами используемого участка.

Например, дом в 1998 году строился ведомством (а для примера, лучше возьмем три дома), и всем домам был выделен единый земельный участок с общей инфраструктурой. При передаче домов городу и формировании земельных участков, одному дому могло достаться земли больше, другим - меньше. А по паспорту дома и в платежных документах вообще мог стоять третий размер земельного участка.

Поэтому, прежде чем заниматься межевыми работами и подготовкой документов для оформления прав собственности, необходимо определить границы и размер земельного участка, которые по закону должны быть переданы в собственность жильцов многоквартирного дома.

Сроки оформления земли в собственность жильцов ТСЖ, ЖСК

Большую роль, и возможно, немалый срок, имеет подготовительный этап. Важно определить траницы смежных землепользователей, законность и размеры собственного земельного участка, подготовить (а в ряде случаев заказать) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок. Это может занять от одного до пяти месяцев.

Весь процесс оформления может быть, в среднем, от полугода до года.

Полномочия для оформления земельного участка

Лицу, которое будет заниматься оформительными действиями, передается протокол общего собрания, на котором в соответствии с законом принято решение об оформлении земельного участка в собственность жильцов ТСЖ, ЖСК. Хотя и один гражданин вправе заявить об оформлении собственности (но в этом случае есть и негативные моменты).

Если только несколько граждан видят необходимость оформления земли в собственность, и не проведено общее собрание, специалисты нашей организации могут подготовить расчет эффективности оформления и донести до всех информацию, а при необходимости, организовать и провести общее собрание.

Надо ли оформлять землю в собственность ТСЖ, ЖСК?

Об плюсах и минусах собственности для многоквартирных домов, Вы можете почитать на нашей странице "Оформление земли под многоквартирным домом ".

Мы готовы включиться в работу по оформлению земли для Вашей организации! Звоните!

Особенности функционирования ЖСК

Особенности создания и функционирования жилищно-строительных кооперативов.

Одним из способов решения жилищного вопроса для граждан Российской Федерации является вступление их в жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-строительным кооперативом является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли может осуществляться жилищно-строительным кооперативом лишь только для получения дополнительных средств для строительства (либо содержания) многоквартирного жилого дома и интересах членов ЖСК (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Организация ЖСК

Организовать жилищно-строительный кооператив для возведения и последующего содержания многоквартирного жилого дома имеют право не менее пяти граждан и (или) организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Максимальное количество учредителей (а впоследствии—членов ЖСК) не может превышать числа жилых помещений в будущем доме. Решение собрания учредителей об организации жилищно-строительного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали все учредители (п. 4 ст. 112ЖК РФ).

Устав жилищно-строительного кооператива должен содержать следующую информацию (ст. 113 ЖК РФ):

—наименование кооператива;

—место его нахождения;

—предмет и цели деятельности;

—порядок вступления в члены кооператива;

—порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса и иных выплат;

—размер вступительных и паевых взносов;

—состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

—ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

—состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

—порядок принятия решений органами управления и контроля ЖСК, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

—порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

—порядок реорганизации и ликвидации кооператива

—другие, не противоречащие действующему законодательству, положения.

Регистрация жилищно-строительного кооператива производится в общеустановленном для юридических лиц порядке. Он установлен Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На дату внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации жилищно-строительного кооператива его учредители становятся его первыми членами.

В дальнейшем ЖСК имеет право принимать в свои ряды новых участников. Количество их, как было сказано выше, не может превышать количества жилых помещений в строящемся доме.

Прием новых членов жилищно-строительного кооператива производится на основании поданных заявлений (п. 1 ст.121 ЖК РФ). Заявление о приеме в течение месяца должно быть рассмотрено правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания (конференции) членов жилищно-строительного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖКРФ). Подавший заявление гражданин (юридическое лицо) признается членом жилищно-строительного кооператива после утверждения решения о приеме собранием (конференцией) и с момента уплаты вступительного взноса (там же).

Источники финансирования деятельности жилищно-строительного кооператива

Финансирование возведения жилого дома в первую очередь производится за счет собственных средств жилищно-строительного кооператива. Собственные средства ЖСК складываются из паевых взносов (паенакоплений), а также членских и вступительных взносов. Членские (ежемесячные) и вступительные (разовые) взносы в порядке, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива, направляются, как правило, на покрытие расходов, связанных с текущей деятельностью кооператива. Паевые взносы (паенакопления) идут на финансирование строительства жилого дома, что и является основной целью создания ЖСК. Кроме того, если это предусмотрено уставом кооператива, решением общего собрания членов ЖСК, в ряде случаев могут обязать внести дополнительные разовые взносы.

Как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения все виды взносов не признаются доходом ЖСК (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Не включаются поступившие взносы также и в базу по налогу на добавленную стоимость (если ЖСК признается плательщиком НДС) (подп. 1 п. 2 ст.146 НК РФ).

Кроме того, в рамках целевых программ, направленных на содействие жилищному строительству муниципальные (региональные) власти, либо организации, работники которых являются членами ЖСК, могут субсидировать строительство жилого дома в интересах членов кооператива.

Такие средства (субсидии) признаются целевыми поступлениями на ведение уставной деятельности некоммерческих организаций (п. 2 ст. 251 НК РФ) и не являются доходом кооператива. При временном недостатке имеющихся в наличии денежных средств ЖСК имеет право привлечь заемные (кредитные) средства. Проценты за пользование кредитом (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) признаются внереализационными расходами кооператива. По нашему мнению, источником их погашения должны являться не затраты по строительству дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские либо дополнительные взносы).

Процесс возведения жилого дома

Жилищно-строительный кооператив (п. 3 ст. 110 ЖК РФ) признается застройщиком и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство (либо реконструкцию) многоквартирного жилого дома в соответствии с выданным ему разрешением на строительство.

Затраты на возведение жилого дома для кооператива, как и для любого застройщика многоквартирного жилого дома, будут складываться, в частности, из:

— затрат на приобретение или аренду земельного участка, на котором будет возводиться дом;

— затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства дома, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

— затрат на строительство систем инженерно- технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

— затрат на возведение дома в соответствии с проектной документацией;

—затрат по внесению платы за подключение (технологическое присоединение) дома к сетям инженерно-технического обеспечения;

— иных затрат, непосредственно связанных со строительством и введением в эксплуатацию построенного дома.

Приобретение (поступление) земельного участка

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, может быть приобретен кооперативом в собственность (у муниципальных властей, организаций, граждан), арендован (у муниципальных властей, организаций) либо получен по договору безвозмездного срочного пользования от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (п. 6.4 ст.3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»). При этом следует обратить внимание, что получение участка от Фонда РЖС по договору безвозмездного срочного пользования возможно только жилищно-строительным кооперативом, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в п. 4 ст. 16.5 упомянутого Закона N 161-ФЗ. Перечень отдельных категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого ЖСК, утвержден постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 N 108. Безвозмездный срочный договор заключается на время строительства кооперативного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию земельный участок под домом может быть безвозмездно передан в собственность кооператива или граждан, являющихся его членами.

Налог на добавленную стоимость

Реализация земельного участка не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка жилищно-строительный кооператив не будет уплачивать его продавцу в составе выручки этот налог.

Налог на имущество

Приобретенный земельный участок не признается объектом налогообложения по налогу на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Земельный налог

После оформления в установленном порядке прав на земельный участок (что должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним—ЕГРП), жилищно-строительный кооператив в ряде случаев может быть признан плательщиком земельного налога по этому участку. Плательщиками налога являются организации, или физические лица, владеющие земельными участками по праву собственности, праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Лица, у которых земельные участки находятся на праве безвозмездного срочного пользования либо переданы им по договору аренды, плательщиками земельного налога не признаются. Таким образом, жилищно- строительный кооператив будет уплачивать земельный налог, если он приобретает участок под застройку в собственность. Налогооблагаемой базой для исчисления налога определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (налогового периода) (п. 1 ст. 391 НК РФ). При постановке участка на кадастровый учет в течение года его кадастровая стоимость определяется на дату постановки на учет. Налоговая ставка по земельному участку, предоставленному для жилищного строительства, не может превышать 0,3% (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ). При этом органы местного самоуправления своими нормативно-правовыми актами могут установить более низкую ставку налога (п. 2 ст. 394 НК РФ). Если земельный участок приобретен жилищно-строительным кооперативом в течение года, то налог платится, исходя из количества полных месяцев в текущем году. Если при этом участок приобретен (точнее зарегистрировано право собственности на него) по 15 число месяца включительно, то данный месяц принимается за полный. Если право собственности зарегистрировано 16 числа или позже, то данный месяц при расчете суммы налога не учитывается (п. 7 ст. 396 НК РФ). Если отчетным периодом для начисления и уплаты налога признается квартал, то в срок, установленный нормативно-правовым актом муниципального образования, на территории которого распложен земельный участок (довольно часто это 30 число месяца, следующего за истекшим кварталом), необходимо будет уплатить авансовый платеж по земельному налогу. Сумма его рассчитывается, как одна четвертая соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (п. 6 ст. 396 НК РФ). Однако при этом нужно учесть особенности начисления земельного налога при приобретении земельного участка под строительство жилого дома. В первые три года, начиная с даты регистрации права собственности на приобретенный земельный участок застройщик (в рассматриваемой ситуации—жилищно-строительный кооператив) обязан будет исчислять земельный по соответствующей налоговой ставке (0,3% или меньше) с коэффициентом 2 (п.15 ст. 396 НК РФ). Если строительство объекта будет продолжаться менее этого срока (окончанием его считается дата государственной регистрации права собственности на построенный дом), то сумма налога за весь фактический период строительства подлежит пересчету с коэффициентом 1, а возникшая разница (как излишне уплаченный налог) подлежит возврату ЖСК. Если строительство дома будет продолжаться более трех лет, то начиная с 37 месяца и вплоть до регистрации права собственности на него, земельный налог будет начисляться с коэффициентом 4. Затраты по начислению земельного налога признаются прочими расходами ЖСК (подп.1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, источником начисления земельного налога можно считать не затраты по возведению дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские взносы).

Затраты на строительство дома

Жилищно-строительный кооператив, являющийся добровольным объединением граждан и юридических лиц, а также некоммерческой организацией, вероятнее всего не будет иметь возможностей для самостоятельного строительства жилого дома. Поэтому на практике, чаще всего, ЖСК заключает договор с техническим заказчиком, на которого и возлагаются все обязанности по заключению договоров (по поручению и за счет кооператива) со всеми участниками процесса возведения дома—проектировщиками, подрядчиками, поставщиками материалов. Главная задача ЖСК на этом этапе—обеспечить финансирование строительства за счет паевых взносов участников, заемных (кредитных)средств, либо целевых субсидий. После завершения строительства, получения (на имя ЖСК) разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, кооператив получает возможность принять к учету построенный жилой дом. Его стоимость будет складываться из фактических затрат на возведение (перечень которых приведен выше) и вознаграждения, подлежащего уплате техническому заказчику согласно условиям заключенного между последним и ЖСК. При этом следует принять во внимание, что передача квартир (и нежилых помещений) в собственность членов кооператива не признается их реализацией, то есть не включается в состав операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость. Следовательно, сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная к оплате подрядчиком и другими участниками строительства, подлежит включению в затраты по возведению дома (п. 2 ст. 170НК РФ).

Регистрация права собственности на построенный дом

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив имеет право зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость. Порядок государственной регистрации возникновения права собственности на созданные объекты недвижимости установлен ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113.При этом следует обратить внимание, что жилищно-строительный кооператив регистрирует право собственности не на построенный дом, как на единый, отдельно стоящий объект недвижимости, а на жилые (квартиры) и нежилые помещения, входящие в состав этого дома. То есть регистрируется право собственности не на один, а на множество объектов, количество которых будет равно количеству квартир и других помещений, подлежащих впоследствии передаче в собственность членам ЖСК. За регистрацию права собственности на каждый из объектов недвижимости ЖСК должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время равен 15 000 руб. (подп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Затраты на ее уплату, равно как и другие, возникающие в процессе регистрации права собственности на квартиры в построенном доме (на нотариальное заверение, в случае необходимости, ряда документов и прочие подобные расходы), по нашему мнению, подлежат включению в стоимость квартир. То есть осуществляться они должны за счет паевых взносов членов ЖСК. После регистрации права собственности на квартиры в возведенном доме на имя жилищно-строительного кооператива его участники имеют право перевести это право уже на себя.

Заселение жильцов и оформление права собственности

После завершения строительства дома, что может быть подтверждено получением разрешения на ввод в эксплуатацию, члены жилищно-строительного кооператива имеют право заселиться в свои квартиры. Однако при этом следует иметь в виду, что само по себе наличие разрешения на ввод еще не означает автоматически, что квартиры в доме пригодны к заселению. Следует отметить, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.1 ст. 55 ГСК РФ) представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Однако разработанная проектная документация (состав ее утвержден постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию») может учитывать далеко не все требования к выстроенному дому, и входящим в него квартирам и нежилым помещениям. Так, например, при финансировании строительства не за счет бюджетных средств, необходимость и объем разработки ряда разделов определяются заказчиком (в данной ситуации—застройщиком, то есть жилищно-строительным кооперативом) и указываются в задании на проектирование. По нашему мнению, пригодность квартир к передаче их членам кооператива (по аналогии с передачей квартир участникам долевого строительства) должна определяться на основании внутренних документов ЖСК—уставом кооператива или решением общего собрания. И только после того, как дом будет признан пригодным к заселению, члены кооператива на основании приемопередаточных актов примут свои квартиры.

Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай, приобретает право собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, право собственности на помещение у члена ЖСК возникает в силу закона, а не возмездной сделки между кооперативом и пайщиком. Следовательно, для кооператива передача права собственности на квартиру, по нашему мнению, не должна признаваться ее реализацией. Минфин России также согласен с этими выводами и указывает, что регистрация права собственности на квартиру для члена ЖСК носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (письмо от 07.10.2008 N 03-05-05-03/43). За регистрацию права собственности член кооператива (подп. 22. п. 1 ст. 333.33 НК РФ) должен будет уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время для физического лица составляет 1000 руб. Если квартира переходит в собственность к юридическому лицу, то сумма пошлины составит 15 000 руб. Основным документом, на основании которого член кооператива будет оформлять право собственности на квартиру, является справка о полной выплате паевого взноса. Но, как говорилось выше, право собственности оформляется на квартиру, находящуюся в возведенном доме. Таким образом, по нашему мнению, до получения ЖСК разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (построенного дома) пайщик, хотя и полностью выплативший взнос, не имеет возможности оформить (зарегистрировать) собственность на причитающееся ему помещение (жилое или нежилое). В ЕГРП сведения о построенном доме, как отдельно стоящем объекте недвижимости с учетом находящихся в нем квартир и нежилых помещений еще не внесены. Следовательно, и внести запись об изменении собственника (с ЖСК на члена кооператива) также не представляется возможным.

ВС РФ и ВАС РФ о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие каких-либо актов органов власти, приведенными в совместном Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок под многоквартирным домом.

Земельные новости

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющийся в материалах дела выпиской из ЕГРП. Арбитражный суд Московской области отказал в исковых требованиях Администрации Щелковского муниципального района Московской области к предпринимателю Беликовой С.П., ссылаясь на следующие законодательные акты.
Исходя из системного толкования статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1, частей 1, 2 статьи 16 Вводного закона, следует, что моментом возникновения права собственности на земельный участок для собственников помещений многоквартирного дома является дата введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть 01.03.2005 г., если на эту дату земельный участок был сформирован.

Арендная плата за землю под многоквартирным домом

Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ. Право собственности на земли под многоквартирным домом (МКД) Согласно законодательству РФ, земля под многоквартирным домом и прилегающий участок являются коллективной собственностью всех жильцов.

Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе. Когда процесс строительства и ввода в эксплуатацию МКД завершен, владельцы квартир регистрируют свои права собственности на имущество.

Собственники офисов в жилых домах не должны платить за аренду земли

Материалами дела в судебном заседании было подтверждено, что постановлением Администрации от 30.12.1999 г. N 3268-з был предоставлен земельный участок в аренду.

Внимание

Действие договора аренды было продлено постановлением Администрации от 05.04.2002 года N 1116з сроком до 01 июня 2003 года. Жилищно – Строительному Кооперативу «Моно» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 530 кв.

м, предназначенный для строительства 9-этажного 152-квартирного жилого дома со встроенным гаражом-стоянкой. Главой Администрации Щелковского района был утвержден акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию вновь построенного жилого дома со встроенно-пристроенным гаражом-стоянкой.Жилищно строительному кооперативу разрешено ввести в эксплуатацию жилой дом общей площадью 11 491,9 кв. м, в том числе, жилой — 8 049 кв. м, нежилой — 3 442,9 кв. м Предприниматель Беликова С.П.

Земля под многоквартирным домом аренда или собственность

Необходимо отметить, что правило, закрепленное в указанной статье Закона о введении в действие ЖК РФ, предусматривает специальный порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Это отграничение вызвано в первую очередь спецификой такого земельного участка, который, равно как и иное общее имущество собственников многоквартирного дома, предназначен для обеспечения возможности собственникам пользоваться принадлежащими им помещениями.

До принятия Постановления КС РФ от 28.05.2010 № 12-П в судебной практике существовали разные подходы к толкованию ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ.
Земельные участки под многоквартирными домами сегодня требуют оформления. По опросам населения, только 3% таких земельных участков сегодня оформлены в собственность жителей такого многоквартирного дома и собственника нежилых помещений в таком доме.

Важно

Спорные ситуации между администрациями районов и собственниками помещений в многоквартирном доме возникают все чаще и чаще. Как поступить, как решается ситуация? Читайте материалы практики юристов компании.

Комитет управления муниципальным имуществом одного из городов Московской области обратился в арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Беликовой С. П. о взыскании задолженности по оплате по договору аренды земельного участка N 030214, ссылаясь на то обстоятельство, что Беликова С.П.

Кто оплачивает аренду земли под многоквартирным домом

Недвижимость
Земельное право

При этом для возникновения права собственности на указанный земельный участок не требуется каких-либо решений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления (их участие необходимо лишь в процессе формирования). Более того, для возникновения права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме не нужно совершать каких-либо дополнительных действий по осуществлению госрегистрации такого права на земельный участок.

В указанном случае право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона в момент формирования и постановки данного участка на кадастровый учет.
А определить такие границы никто не спешит. Это или не нужно жильцам (ведь так они быстрее станут платить налог за участок, да и походить по инстанциям надо), или просто невозможно, так как нужно провести собрание жильцов и нужны деньги на старт землеустроительных работ; (или) если участок все же сформирован (согласованы его границы и план), то Росреестр отказывает в регистрации права собственников жилых и нежилых помещений на него на том основании, что нет решения местного органа власти о передачи участка в собственность владельцев дома <2. А местный орган власти в таком решении часто не заинтересован — либо не согласен с «нарезкой» границ, либо чиновники боятся брать на себя ответственность, так как процедуры передачи как таковой нет.
Поэтому местные власти считают, что право собственности так и не перешло и это по-прежнему их участок.

ВАЖНО! Если вы приобрели квартиру до 2005 года, то стоит проверить, входит ли территория под МКД в вашу собственность. Не волнуйтесь, если участок ещё не сформирован. Его владельцем пока является публично-правовое образование, то есть муниципальное образование или государство.

Никто, кроме жильцов дома, по закону не сможет его приватизировать. Поэтому жителей и так можно считать владельцами двора, однако до приватизации их полномочия несколько ограничены. А что сказать о новостройках, введённых в эксплуатацию после 2005 года? Земля под многоквартирным домом кому принадлежит в таком случае? В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.
Июл 2010 08:37 Комментарий к Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П В конце мая Конституционный Суд РФ принял крайне важное решение, касающееся земельных прав миллионов граждан-квартировладельцев и тысяч организаций — собственников помещений в многоквартирных домах — офисов, магазинов, парикмахерских и прочих пристроек. Напомним, что участок согласно нормам Земельного и Жилищного кодексов РФ должен автоматически (и бесплатно!) переходить в собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а значит, им надо платить земельный налог, но не арендную плату. Но в процессе земельной реформы выявились две проблемы: (или) под домами в старой городской застройке земельные участки как таковые не сформированы. То есть каждый дом имеет свои физические границы, но вот на планах границы участка с детскими площадками, автостоянками и т.д.