Главная Техника продаж

В чем заключается сущность планирования на предприятии. Сущность планирования на предприятии

23.05.2019

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

    затратный;

    сравнение продаж;

    доходный

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД= S хС a ,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

С а - арендная ставка за 1 м 2 .

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас-ходов:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую-щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

С недв = ЧОД/Коэффициент капитализации

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы:

    составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

    рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

    выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

    производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль-типликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави-ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

Если объект был продан за меньший для стандартного срока экс-позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани-жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан-ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав-нимой;

Если сделка заключена между головной и дочерней компания-ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен-там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

Цена за 1 м 2 - в деловых центрах городов, для офисов;

Цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в райо-нах жилой, дачной застройки;

Цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

Цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо-сти являются: переданные имущественные права, условия финан-сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо-ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко-логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне-ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто-имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно - каж-дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос-тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи-ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь-ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы-глядит следующим образом:

где V - стоимость оцениваемого объекта;

(С ед х К ед) - цена продажи аналога до учета поправки;

П пр - величина процентной поправки;

С ед - цена продажи единицы сравнения;

К ед - количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди-ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи-тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где П од - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве-личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени-ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле-дующим образом:

где П ад - величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения

1. Имущественные права на недвижимость.

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла-дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об-разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза-тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна-чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази-ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла-делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при "определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить "двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной "И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования.

Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи-мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото-рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи.

Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно-шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча-стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по-этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи.

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени-ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен-тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу-лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по-правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв-ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

Зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи .

Сторона, которая продает объект, заинтересована в том, чтобы не занизить цену. Продавцу нужна не только реальная стоимость недвижимости, но и сумма, которая позволяла бы совершить небольшой торг и при этом не потерять существенную сумму.

Заинтересован в оценке и покупатель . Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.

Страхование

Оценка недвижимости обязательна при страховании объекта.

Такая процедура делается для того, чтобы в случае возмещения компенсации , страховщик четко знал, какую сумму нужно выплатить.

В оценке заинтересованы обе стороны. Владелец квартиры хочет получить максимальное возмещение, а страховщик нуждается в указании адекватной стоимости .

Аренда объекта

Если при аренде объекта будет произведена оценка недвижимости, то обе стороны могут принять арендную стоимость .

Арендодатель объяснит, почему нужно заплатить именно такую стоимость, исходя из документа об оценке , а арендатор будет полностью уверен, что цена обоснованная, а не придуманная.

Зачем это нужно?

При оценке объекта различными методами появляется шанс узнать множество скрытых и интересных фактов . Например:

  • различные повреждения, которые требовали оценки или были вовсе скрыты продавцом;
  • проверка экологии, так как многие объекты находятся в районах с загрязненным воздухом, окруженные заводами, фабриками и других местах с неразвитой инфраструктурой;
  • юридические «странности», во время которых возникают неизвестные ранее обстоятельства (например, в квартире прописан человек, пропавший без вести) и которых можно легко избежать.

Методы

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный (рыночный).

Доходный

Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки , а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.

Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:

  • капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
  • дисконтированные денежные доходы.

Затратный

Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ .

Он используется для домов и других отдельно стоящих зданий, и позволяет увидеть, насколько стоимость такого объекта отличается от цены новой постройки дома .

При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект . Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.

Такой метод предполагает два результата :

  • недвижимость можно продать по цене новой или улучшенной;
  • недвижимость обесценивается, так как при постройке нового жилища используются уже прогрессивные технологии.

Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:

  • страхование недвижимости;
  • объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
  • обложение здания налогом;
  • оценка стоимости нового объекта;
  • основа для улучшения постройки.

Сравнительный

Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями , цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:

  • площадь недвижимости;
  • площадь земельного участника;
  • технические характеристики объекта;
  • месторасположение;
  • инфраструктура;
  • транспортная и экологическая ситуация.

Оценивание ликвидационной стоимости

Ликвидационная оценка – определение стоимости объекта, который должен быть продан в сжатые сроки .

Чаще всего такими строениями являются офисы для бизнеса, помещения предприятий, а также незавершенные строения для жилья, объекты, требующие реставрации.

Ликвидационная стоимость – сумма, которую получают в результате ликвидации недвижимости в сжатые сроки при учете поведения всех маркетинговых компаний.

  • прямой;
  • косвенный.

Прямой метод – сравнение всех сделок купли-продажи на современном рынке, с учетом объектов с аналогичными характеристиками. Ликвидационная стоимость напрямую зависит от всех факторов, что влияют на цену.

Косвенный метод определяет реальную стоимость объекта на современном рынке недвижимости. Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.

Оценить ипотечную недвижимость

Если человек решил взять недвижимость в ипотеку, вначале независимый эксперт должен провести оценку помещения . предполагает расчет суммы кредита, которую банк выдает клиенту, а тот обязуется его выплачивать.

Клиент может обратиться в любую компанию, которая специализируется на оценке недвижимости . Банк может предоставить своего оценщика, но сейчас такое редко практикуется. Компания составляет документ, где указывается рыночная стоимость объекта . Это является основанием для положительного или отрицательного решения банка.

Кадастровая оценка объектов

На основе кадастровой оценки начисляется налог .

Именно поэтому она необходима каждому помещению и их владельцам.

Также поможет при покупке квартиры или ее делении.

Кадастровая стоимость может меняться по истечении нескольких лет . При поднятии стоимости на объекты недвижимости в одном районе, цена на все сооружения также вырастает. Именно поэтому кадастровую стоимость нужно иногда обновлять .

Оценивать недвижимость необходимо для того, чтобы быть уверенным в правильности заключения сделки . Для оценки недвижимости существуют различные методы , которые подходят под сложившуюся ситуацию с объектом.

Также при оценивании строения можно узнать про него гораздо больше , чем предлагает продавец. Например, обнаружить дефекты или узнать, что по рыночной стоимости объект стоит почти в два раза дешевле.

Оценка недвижимости - один из важнейших механизмов, без которого невозможно организовать эффективное управление собственностью. Независимая оценка недвижимости - это процесс, в ходе которого незаинтересованный оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости или права в отношении данного объекта .

Основные подходы оценки недвижимости.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости.

Метод капитализации доходов (формула1)

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Где: C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

R_k -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости (формула 2):

R_k = R_n + N_v (2)

Где: R_k -- коэффициент капитализации

R_n -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости .

При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:

оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;
оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;
оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект

Различают три метода оценки недвижимости:

  1. Затратный (экономический) . Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;
  2. Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;
  3. Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:

  • Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;
  • Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
  • Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.