Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки

Сейчас самое лучшее время покупать жилье в Москве, так как дешевле оно вряд ли будет стоить, советует заместитель столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

Продавцы столичной недвижимости также констатируют: в последний раз столь низкие цены на жилье были в 2008 году. Сейчас в пределах МКАД можно купить небольшую квартиру за 3-4 млн рублей. Например, такие предложения есть в районах Марфино, Люблино, Лефортово, Нижегородский, Дмитровский.

Но речь идет о новостройках. Причем, такие минимальные цены устанавливаются на самых ранних этапах возведения жилого комплекса - когда застройщик только начинает огораживать строительную площадку. Соблазн купить квартиру по сходной цене велик, но и риски при этом значительные. Ведь люди, решившиеся вложить деньги лишь в чертеж своей будущей квартиры, полностью доверяются застройщику. "РГ" попросила экспертов в области недвижимости рассказать о том, как потенциальным покупателям новостроек не остаться в итоге и без денег, и без жилья.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

"Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, - советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. - Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация - очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь)". По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры. "Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ завяленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, - рассказывает эксперт. - И если после обмеров БТИ площадь жилья отличается в большую или меньшую сторону, то девелопер либо требует доплаты, либо возвращает деньги".

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья. "По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, - рассказывает Литинецкая. - Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта". Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю. "Но перед тем, как поставить свою подписать в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. - Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет".

Акт приема-передачи должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража и стоимости, а также справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. Если каких-то данных не достает, дольщик вправе потребовать внести правки в документ. Если состояние квартиры не удовлетворяет клиента, то он оформляет так называемую дефектовую ведомость. Согласно закону "О защите прав потребителей", строители должны устранить все недочеты в течение 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае если строители начнут "тянуть резину" новосел может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Важно помнить, что все эти правила работают только при условии, если человек заключил со строителями договор долевого участия. Все добросовестные застройщики также дают 5-летнюю гарантию на свою работу. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты, даже после подписания акта приема-передачи.

Полезная информация

Список застройщиков, работающих по 214 ФЗ можно найти на сайте Москомстройинвеста .

Справка "РГ"

Сегодня в Москве, включая присоединенные территории, квартиры продаются в 683 домах-новостройках.

В десятку самых дешевых (с бюджетом покупки до 4 млн. руб.) входят следующие жилые комплексы: "Влюблино", "Домашний", "Мещерский лес", "Северный", "Петр I", "Лучи", "Штат 18", "Город", "Маршала Захарова 7", "SREDA".

За год - с февраля 2015-го по февраль 2016-го года - квартиры на первичном рынке столицы подешевели на 4,5% (со 154 200 руб. до 147 500 руб). Падение цен началось в июле 2015 года. Эксперты связывают это в первую очередь с тем, что на рынке появилось много новых объектов, предлагающих скидки до 10-15%.

Средняя стоимость кв м на первичном рынке массового сегмента Москвы

При продаже квартиры можно столкнуться с неприятностями или мошенничеством. Для того, чтобы сделка удалась, важно знать, как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке. Иногда будущий собственник, получив деньги, заявлял об обратном, якобы средства получены не были. Потому очень важно учесть все необходимые нюансы, прежде чем приступить к продаже недвижимости.

На этапе, после оценки своей квартиры, следует учесть некоторые тонкости для подготовки ее к продаже.

Прежде чем продавать недвижимость, требуется провести в ней косметический ремонт, который обойдется в небольшую сумму. Покупатель в обязательном порядке, посетив жилье, оценит его внешний вид.
Также эксперты рекомендуют убрать из комнат громоздкую мебель, которая визуально только уменьшит площадь. Благодаря этому приему можно создать благоприятное впечатление на покупателя.
Если есть балкон, очень важно вовремя убраться на нём. Будущим покупателям будет неприятно спотыкаться о мусор, осматривая жилплощадь.

Маленькие хитрости

Если покупатель назначает смотрины, желательно предложить ему осмотреть помещения в дневное время суток. Таким образом можно повлиять на покупателя. Если квартира в неприглядном виде, лучше пригласить человека в вечернее время.
Также не следует назначать встречу в час пик, так как пока человек доберется, ему покажется, что предстоящая покупка расположена не в лучшем районе.
На время встречи стоит переодеться в приличную одежду. Встречая гостей в домашнем халате, можно оставить после себя неприятное впечатление.
Обратите внимание на внешний вид подъезда. Иногда продавцы, дабы произвести впечатление на покупателей, убираются в подъезде.
Документы требуется подготовить в определённом месте. В противном случае при необходимости придется их искать.

Этапы продажи

В первую очередь важно проверить наличие всех документов на жилплощадь, которые необходимы для подписания договора. Должно быть свидетельство о праве на собственность, договор дарения или права наследования.
На следующем этапе имеет большое значение правильно оценить стоимость недвижимости, учитывая тенденции рынка. Желательно обратиться к специалисту в агентство по недвижимости. Альтернативой является и самостоятельная оценка стоимости недвижимости с помощью рыночных предложений и интернет-сайтов.
Теперь актуально дать большое количество объявлений в различных источниках и сети Интернет.
Когда покупатель отзовется, следует заключить с ним предварительный договор купли-продажи имущества. Потребуется быть внимательным, учесть все условия, которые будут в основном документе. В частности, необходим ли аванс или задаток.
Снятие с регистрации. Этот нюанс выполняется с письменного согласия органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.
Необходимые справки для покупателя. Нужно взять справку о том, что человек не стоит на учете. Технический паспорт на жилье и другие документы.
Бронирование ячейки и согласование нюансов главного документа.
Подписание договора в удобном месте. Если процедура происходит в банке, кассир обязан проверить банкноты на подлинность, отправить деньги в банковскую ячейку.
Теперь документы проходят государственную регистрацию, в процессе которой уплачивается государственная пошлина. Ее вносят в отделении Росреестра. Спустя месяц или немного меньше происходит регистрация права, и продавец получает деньги.
Передача ключей будущему собственнику.

Как осуществить продажу быстро и без риска

Когда необходимо срочно и максимально выгодно продать квартиру, стоит обратиться к трем наиболее выгодным способам.

Выкуп инвестором жилья

К этому методу обращаются редко и только в крайнем случае, когда деньги нужны в срочном порядке. Собственник может обратиться за помощью в агентство, и жилье приобретает само агентство или покупатели-инвесторы. При этом теряется около 30% сумы. В большинстве агентств всегда найдутся списки инвесторов, готовых приобрести квартиру за копейки в максимально сжатые сроки. Весь процесс оформления документов занимает не более 14 дней.

Стоимость жилья ниже рыночной цены около 15%.

Таким образом можно продать жильё очень быстро и первые покупатели появятся на горизонте спустя несколько дней.

Даже среди массы вариантов

Эксперты утверждают, что такой путь позволяет обеспечить не только быструю продажу имущества, но и заключить сделку по выгодной цене. На первый взгляд сама схема сделки не так проста, как кажется. Объект продажи необходимо активно рекламировать, используя различные ресурсы. При этом привлекает цена. В объявлении обязательно указывается тот факт, что предпочтение будет отдано лучшему предложению, потому заинтересованное лицо должно будет предложить лучшую цену. Этот прием представлен в виде аукциона.

Пакет документов купли-продажи

После предварительного подписания договора и определения даты подписания происходит подготовка к нотариальной продаже. В процессе подготовки документов следует выключить:

Документы на жилище.
Идентификационный код бывшего собственника жилья и его паспорт.
Согласие одного из супругов для продажи.
Собственник жилища должен предоставить свидетельство о браке.
В случае, если часть жилья принадлежит несовершеннолетним, нужно предоставить не только свидетельства об их рождении, но и письменное разрешение органов опеки.
Для получения формы 2 необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору.
Справку, подтверждающую отсутствие долга по коммунальным услугам и квартплате.
Оценочная стоимость квартиры. В большинстве случаев этим вопросом занимается риэлтор. При желании и возможности можно обратиться в оценочную компанию и оплатить услугу. В указанное время специалист должен посмотреть и сделать фотографии квартиры. Также ему нужно предоставить копии техпаспорта на жилье, копию паспорта. На основании этих документов подготавливается отчет оценки жилья, в котором оговаривается рыночная стоимость недвижимости.
Выписка из квартиры. С этой целью следует обратиться в паспортный стол для написания заявления и оплатить госпошлину. Сотрудник учреждения в паспорте указывает информацию о снятии с регистрации по месту проживания и выдает специальный лист выбытия, который необходимо будет предъявить для процедуры регистрации по новому месту проживания. Также сотрудник жилищно-эксплуатационной конторы делает отметку в домовой книге.

Передача денег

В процессе расчета по сделке денежные средства передаются после ее заключения. Но на самом деле не все так просто. Надлежит знать важные моменты, которые позволят избежать встречи с мошенниками.

Основные моменты

Расчёты на вторичном рынке намного сложнее. Именно здесь популярна оплата наличными. После заключения сделки покупатель вправе передать будущему собственнику нужную сумму, а тот заверять, что ничего не получал. Риск быть обманутым велик.

Как заключается сделка

Сделку условно разделяют на пять этапов:

В первую очередь заключается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе между обеими сторонами оговариваются условия предстоящей сделки.
Тщательная проверка документации, когда происходит идентификация полномочий прав продавца.
Подписание договора.
Регистрация государственного образца. В этот момент недвижимость переходит к новому владельцу.
Передача жилья от прежнего собственника к новому.

Участники сделки должны учесть несколько вариантов передачи денежных средств. Среди наиболее безопасных методов передачи денег выделяют следующие варианты.

Через ипотеку

Не каждому покупателю предоставляется возможность купить понравившаеся жилье за наличные средства. В некоторых случаях покупатель обращается к заемщикам. В первую очередь продавца интересуют риски такой сделки.

Нюансы

Обе стороны при встрече обговаривают все детали и приходят к решению, чтобы процедуру продажи осуществить через ипотеку.
На следующем этапе заключается предварительный договор, по которому покупатель должен выплатить задаток, составить расписку о передаче средств.
Обратившись за помощью в агентство, независимый специалист производит оценку стоимости жилья. Цена должна соответствовать указанной сумме в договоре.
Чтобы устранить риск мошенничества со стороны продавца, покупателю требуется передать продавцу необходимый пакет документов, указанных банком.
Обе стороны заключают договор, учитывая основные условия.
Регистрация в регпалате или многофункциональном центре.
На следующем этапе происходит перерегистрация права собственности.

Собрав необходимые документы, обе стороны в указанное время являются в банк, который перечисляет продавцу требуемую сумму, а с покупателем заключается специальный договор ипотеки. Процедура не является сложной. Так можно уберечь себя от мошенничества.

За наличный расчет

Через банковскую ячейку

В процессе расчетов на рынке купли-продажи именно банковская ячейка пользуется спросом. Под банковской ячейкой подразумевается сейф, расположенный в хранилище банка. Банк не имеет права знать, что находится в ячейке. Его главной задачей является контроль доступа к сейфу и его охрана.

Покупатель помещает деньги в сейф. Согласовав условия соглашения, которое было заключено между сторонами, деньги будут переданы в оговоренный срок при наличии пакета документов.

Когда в квартире, выставленной на продажу на время сделки, остаются не выписанные жильцы, то в соглашении можно указать отдельные условия, учитывающие интересы обеих сторон. Доступ к ячейке продавцу будет возможен при наличии предоставленной учреждением выписки из домовой книги. Подобным образом можно будет убедиться в том, что в покупаемой квартире не осталось зарегистрированных жильцов. Альтернативой являются паспорта жильцов, которые были прописаны. В них должен быть штамп регистрации о другом месте проживания.

Также допускается использование двух ячеек. Часть средств можно положить в первую ячейку, которую продавец получит после выписки жильцов. Остальная сумма будет получена при предоставлении в учреждение паспортов с нужными штампами.

Стоит отметить, что условия должны быть оговорены заранее между обеими сторонами и проведены специальным пунктом в договоре купли-продажи. При положительном исходе сделки в указанное время продавец забирает деньги из ячеек.

Немного о сроках

Срок аренды следует указывать с запасом. В большинстве случаев аренда может быть на месяц или два. Этого периода хватает для заключения удачной сделки. Преимуществом данного приема является небольшая стоимость услуги и высокая надежность расчётов.

Через нотариуса

Эта услуга обретает свою популярность постепенно. По своим техническим характеристикам она также считается удобной, как и расчет через ячейку, но главным достоинством метода является цена за услугу, которая вдвое ниже.

Воспользовавшись данным способом, нелишне застраховать себя от риска и обратить внимание, в каком банке был открыт депозитный счет нотариуса. Важно, чтобы специалист отдал предпочтение известному и надежному банку.

Несмотря на ряд преимуществ, продавец имеет шанс столкнуться с ненадежностью нотариуса. Потому прежде, чем отдать предпочтение этому инструменту взаиморасчета, важно выбрать надежного специалиста.

По материнскому капиталу

Продать квартиру с целью приобретения просторного жилья или переехать в другой район можно при некоторых условиях. Это допускается сделать без проблем, если все члены семьи, проживающие в квартире, достигли совершеннолетия. В противном случае отчуждение возможно при учёте определенных ограничений и при наличии специального разрешения органа опеки.

Условия продажи жилья

В первую очередь продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, не возможно при отсутствии предварительного одобрения органов опеки. Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав детей, не достигших 18 лет. Следовательно, родителям требуется доказать тот факт, что сделка не ущемляет права полноправных членов семьи.
Несовершеннолетние дети обязаны получить одинаковые доли в другом жилом помещении.
В результате процесса отчуждения жилищные условия детей не должны быть хуже, а площади меньше. Потому для продажи жилья сделка осуществима в случае вышеуказанных условий.
Получение разрешения органов опеки. Чтобы получить согласие на продажу жилья, в котором есть доли несовершеннолетних, родители кроме заявления предоставляют пакет документов:
Написать заявление о распоряжении.
В соответствующий орган подать как копии, так и оригиналы, подтверждающие личность заявителей. Это могут быть паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
Заявление представителей детей на участие их в будущей сделке.
Документы на жилье.
Справка об оценочной стоимости недвижимости.

Стоит отметить тот факт, что важно соблюсти уровень жилищных условий. Но в отдельных случаях можно обменять квартиру на недвижимость с меньшей площадью. Такой вариант допускается, если ребенку нужно дорогостоящее лечение или дети могут получить в собственность отдельную площадь.

Альтернативой выделенной доли несовершеннолетним собственникам является выплата денежной компенсации, которая равна отчужденной доли на момент подписания договора. При этом необходимо предоставить специальное заявление, а также справку о ценовой категории доли.

После этого открывается счет в банке на имена детей, и вносятся деньги. Их можно оформить вкладом или открыть банковский счёт. Деньгами ребёнок сможет распорядиться по достижению им совершеннолетия. При желании опекуном или родителем снять некую сумму надобно будет обратиться в отдел опеки, указав конкретную цель, а после — представить подробный отчет.

Допускаются варианты приобретения жилья для детей в квартирах родственников. К примеру, бабушки и дедушки.

Немного о сроках

Срок действия разрешения приравнивается к трем месяцам. Договора о продаже недвижимости должны быть предоставлены в тридцатидневный срок со дня получения разрешения на продажу квартиры. В случае, если сделка не состоялась, следует взять новое разрешение.

Также должны учесть и ряд нюансов

Если жилье находилось в собственности не более трех лет в момент отчуждения, требуется оплатить налог на жилье. Процедуры можно избежать, если сделки как по продаже, так и по приобретении новой квартиры провести в один налоговый период.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, которая на момент продажи не закрыта, стоит обратиться в банк для согласия на перевод оставшейся суммы покупателю.

Продажа в рассрочку

Среди плюсов данного метода выделяют скорость оформления договора, минимальную процентную ставку.

Но такой прием не подойдёт для продавцов, планирующих получить сумму за один раз. Также присутствует риск, что покупатель сорвет сделку и продавцу придется обращаться за помощью в суд.

Какой бывает рассрочка

Срок от трех до шести месяцев. Предполагается внесение первоначальной оплаты в 50% от стоимости жилья. Отсутствуют проценты, что является положительной особенностью.
Рассрочка от 12 месяцев до 2 лет включает в себя первоначальный платёж. На оставшуюся сумму начисляется процент.
На протяжении непродолжительного времени сумма делится на равные части. При этом первоначального взноса не существует в начале. Такой способ используется не часто.

Как избежать мошенничества

Чтобы защититься от дальнейших судебных разбирательств и недоразумений в процессе продажи квартиры, следует учесть важные советы эксперта.

Если оплата за недвижимость происходит наличными, вместо настоящих банкнот услужливые покупатели могут подложить фальшивые деньги. Такое мошенничество случается редко, но бывает. Не мешает помнить о том, что аферисты являются замечательными психологами и в первую очередь не следует внимать сладостным речам и улыбкам милейшего человека, планирующего купить квартиру.
В процессе заключения сделки нужно указывать в документе настоящую стоимость жилья, за которую будут получены средства. Экспертом известны случаи, когда аферисты убеждают продавца зафиксировать в документе немного меньшую сумму, чтобы не платить большие налоги.
В момент получения задатка за жильё расслабляться не стоит, даже если оба экземпляра документа на руках. Аферисты умеют находить различные способы обмана. К примеру, отдав часть средств продавцу, мошенники якобы уезжают за второй половины денег, но посещают нотариуса, который заключил договор. Он выдает им копию договора, так как новые собственники экземпляр якобы потеряли. Нотариус может ничего не подозревать и выдать копию без проблем. Мошенники в состоянии зарегистрировать квартиру и в считанные часы ее продать.
Чтобы не быть обманутым, важно продавать недвижимость без посредников и общаться только с покупателем напрямую.

Возможно вам также понравится:

Трудности в продаже двухкомнатной квартиры Как выгоднее оформить квартиру для получения налогового вычета Как выгоднее оформить дом в собственность?

Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки. Что за подвохи вас ожидают при оформлении сделки сейчас и что изменится в ближайшем будущем

Специалисты отмечают, что в большинстве случаев сделки срываются (оспариваются, признаются недействительными) из-за продавцов - как по злому умыслу, так и просто по небрежности, из-за недостатка знаний и навыков по оформлению купли-продажи. Сегодня мы разберем основные виды «засад», с которыми может столкнуться покупатель, и способы от них уберечься.

Сделки «без спросу»

Риск: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость

Это может быть как откровенное преступление - продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:

А . Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников. Кстати, такая «засада» нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов - опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы, в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.

Б . Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга. По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие второй половины. Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Самое простое - глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры («семейное положение»). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке «забывают» перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения - через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).

В . Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов. Если зарегистрированных на жилплощади детей не включили в число собственников при оформлении приватизации, то признается, что права несовершеннолетних были ущемлены. Соответственно последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой могут быть оспорены. Причем срок исковой давности отсчитывается не с даты приватизации (она могла пройти давным-давно), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Считается, что ребенок полноценно осознает свои права с момента совершеннолетия. Так что именно к этой дате следует прибавлять 3 года (срок исковой давности для таких случаев).

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Застраховаться от оспаривания сделки с приватизированной квартирой можно несколькими способами:

Убедиться, что продавец включает ребенка в число собственников квартиры, которую приобретает взамен продаваемой (это так называемые альтернативные сделки). Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новое жилье, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежней квартиры теряет актуальность;

Если дети, не учтенные при оформлении приватизации, уже достигли совершеннолетия, но «контрольные» 3 года (напомним, это срок исковой давности) еще не прошли, то перед заключением сделки нужно взять нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Обычно переговоры с такими лицами и оформление соответствующих заявлений-расписок берут на себя риэлторы.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Опечатки могут сорвать сделку!

Большинство жилья на вторичном рынке - это объекты, которые продавались уже по два и более раз. Соответственно каждая квартира имеет свою историю, которую нужно выяснить, чтобы впоследствии ваша сделка не оказалась под угрозой.

Особенно тщательно следует подходить к покупке квартир и комнат, которые приобретены хозяином на основании судебных решений либо по наследству.

При самостоятельном заключении сделок может возникнуть немало сложностей: встречаются опечатки в ФИО сторон купли-продажи, адресе объекта, выясняется, что не получены все необходимые справки (из БТИ, домовой книги и др.). Мошенники и сегодня умудряются продавать одну квартиру нескольким покупателям, сбывать недвижимость по поддельным документам и недействительным доверенностям.

Чтобы избежать «подводных камней» и ошибок при оформлении сделки, надежней обращаться к профессионалам - юристам, риэлторам.

Деньги... дарим?

Риск: махинации с оплатой

А . Самый незатейливый и рассчитанный на совсем неопытных покупателей метод - неоднократная продажа квартиры (чаще двойная). Жулик предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает полную цену либо значительную ее часть. Затем продавец испаряется...

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и др.) должны предъявляться вам непременно в оригинале! Деньги передавайте после государственной регистрации договора купли-продажи.

Удобный и надежный способ оплаты - через банковскую ячейку. В этом случае оговаривается, что продавец получает доступ к деньгам после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

Б . Сбор задатков с нескольких потенциальных покупателей. Задаток при купле-продаже - наиболее распространенный способ обеспечения обязательств участников сделки. Эту сумму (до 10 - 15% от стоимости жилья) покупатель передает в счет оплаты квартиры и теряет, если внезапно откажется от сделки. Продавец же обязуется передать жилье покупателю, предоставившему задаток, а в случае отказа от продажи (в том числе при передаче другому лицу) должен выплатить «отвергнутому» двойную сумму задатка.

Мошенники предлагают квартиру нескольким покупателям, со всех собирают задатки, затем продают жилье одному из претендентов, исчезают и оставляют «счастливца» разбираться с остальными.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Эксперты советуют в обмен на задаток просить у продавца свидетельство о праве собственности на квартиру - разумеется, в оригинале.

Какие еще риски подстерегают

В продаваемой квартире проведена несанкционированная перепланировка. Узнать о ней можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Но этот документ действителен в течение года после выдачи, за такое время хозяин жилья может запросто втихую переустроить квартиру. Покупателю впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно сверять документацию БТИ с реальным состоянием квартиры. Обычно это хорошо удается с помощью наметанного глаза опытного риэлтора.

Жилье продается по существенно заниженной цене. Известны случаи, когда впоследствии по заявлению «пострадавшего» продавца суды признавали подобную сделку кабальной и соответственно недействительной. Аргументы: хозяин квартиры совершил продажу на заведомо не выгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Для предотвращения такого риска выясняйте реальную рыночную стоимость жилья (по данным риэлторов, профессиональных оценщиков). Если продавец называет значительно более низкую сумму, проявляйте максимальную осторожность.

Квартира продается «с приданым»: гражданами, зарегистрированными (прописанными) на жилплощади.

В том числе это могут быть лица, которые фактически давно не живут здесь, но «для удобства» сохраняют прописку. По новому Жилищному кодексу члены семьи собственника после продажи квартиры теряют право на жилплощадь. Однако на практике все не так просто: если зарегистрированные лица не захотят добровольно выселяться и (или) выписываться, то покупателю квартиры придется обращаться в суд. Сами понимаете, при этом потери времени, нервов и денег обеспечены.

Узнать перечень зарегистрированных жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки, можно по домовой книге.

НОВШЕСТВА

Продавая жилплощадь, позаботься о детях!

В Госдуме вовсю идет работа над поправками в Жилищный кодекс (ЖК). В числе статей, над изменением которых активно трудятся депутаты, - положения, касающиеся сделок с жильем, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, а также другие социально незащищенные граждане: пенсионеры, безработные и т. п.

Напомним, в нынешнем виде ЖК позволяет собственникам свободно отчуждать (продавать, дарить) недвижимость, и при этом все лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире, теряют право на жилплощадь.

На практике оказалось, что свободой сделок стали злоупотреблять недобросовестные папаши, которые, продавая квартиры, избавлялись не только от зарегистрированных в них бывших жен, но и от детей, оставленных по суду с матерью.

На сегодня поправки согласованы для второго (решающего) чтения в следующем виде:

Если бывший член семьи не имеет возможности обеспечить себя другим жильем (не работает в силу несовершеннолетия или пенсионного возраста, болен и т. д.), то он или его представитель может обратиться в суд с просьбой сохранить право пользования жилым помещением. Суд, исходя из конкретных обстоятельств, определяет срок сохранения права на проживание в квартире собственника: до достижения ребенком совершеннолетия, пожизненно (для пенсионеров), на год - до устройства на работу и т. д.;

Если в этот период, установленный судом, собственник решит продать квартиру, то он обязан обеспечить бывших членов семьи другой жилплощадью, то есть в любом случае эти лица не должны оказаться без крыши над головой.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Ищите опытных помощников

Ошибки при оформлении сделок часто случаются из-за неопытности. Причем даже если вы обратитесь к частному агенту, работающему самостоятельно, то риск уменьшается ненамного - ведь опыт таких лиц по полному оформлению сделок - «от и до» - тоже обычно невелик.

Именно поэтому надежнее обращаться в риэлторские фирмы, где применяется разделение труда: на каждом участке работают специалисты, имеющие значительный опыт, отработанные навыки именно в данной сфере.

Еще одна причина ошибок - невнимательность к мелочам. У тех, кто тщательно готовится к проведению сделки, сложностей возникает гораздо меньше. Поэтому совет: начинайте собирать документы для купли-продажи заблаговременно. Это существенно сэкономит ваши средства и добавит времени - чего часто очень не хватает - на тщательную проверку всех документов.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Зарегистрировать сделку можно побыстрее

Законодательство, регулирующее работу Управления Федеральной регистрационной службы, постоянно меняется. Сейчас вы вправе выбирать: вам предложат срочное проведение регистрации сделки или обычное. Однако многое зависит и от самих граждан - их внимательности, правильной подачи документов. А если вы обращаетесь к риэлторам, то имейте в виду: чем крупнее компания, тем быстрее, как правило, оформляется регистрация. Большие фирмы создают специализированные отделы оформления. Компания, имеющая такой отдел, проводит процедуру регистрации более профессионально и оперативно, используя свой опыт и отлаженную схему работы.

Все, кто когда-либо покупал квартиру, хорошо знаком со страшилками о невменяемых продавцах, состоящих на учете в психоневрологических (ПНД) и наркологических (НД) диспансерах. Чтобы не пришлось иметь дело с одним из них, покупателям рекомендуется потребовать у визави справку о том, что он не имеет отношения к вышеописанным категориям пациентов. Если же окажется, что продавец такой документ предъявить не может, то лучше и вовсе отказаться от приобретения «нехорошей квартиры». Однако далеко не все потенциальные покупатели знают, чем именно чревата сделка с таким лицом, и нет ли способов нейтрализовать негативные моменты, если квартира очень уж понравилась, и не хочется отказываться от покупки?

Чем чревата сделка с «психом» и почему
Основная опасность, исходящая от таких граждан, состоит в том, что статус не вполне психически здорового человека дает им право впоследствии оспорить сделку – дескать, не ведал, что творю…

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, существует ряд оснований для того, чтобы можно было бы признать незаконность сделки. В частности, в статьях 171, 176 и 177 говорится, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если гражданин, его заключивший, признан недееспособным или ограниченным в дееспособности по суду, либо не понимает значения своих действий и неспособен руководить ими.

Все вышеперечисленное относится прежде всего к людям, злоупотребляющим алкогольными напитками или испытывающим наркотическую зависимость. А 1 марта 2013 года в этот перечень были добавлены лица, страдающие пристрастием к азартным играм, так называемые игроманы, которые вследствие своего слабости лишают семьи последних средств существования.

Казалось бы, признание сделки недействительной не несет в себе особой угрозы. Неприятно, конечно, но не смертельно, и стороны возвращают «статус кво». То есть продавец получает обратно свою квартиру, а покупатель – свои деньги. Но в том-то и беда, что к этому времени денег у «психа» уже нет – он их потратил на свои нездоровые увлечения. А заработать сумму, аналогичную потраченной, для него, конечно, нереально. Раз так, суд принимает решение – квартиру истцу отдать сейчас, а деньги ответчику он будет возвращать по мере возможности. Поскольку граждане этой категории крайне редко имеют стабильный доход, можно предположить, что отдача растянется на неопределенный срок, короче, «плакали ваши денежки».

«Настоящих буйных мало…» по данным официальной медицины
По сведениям главного санитарного врача РФ Геннадия Онищенко, официально признанных алкоголиков в России насчитывается около 3 миллионов. Еще 650 тысяч – наркозависимые (статистика Минздравсоцразвития), и 1,3 миллиона — инвалиды по психическим болезням (данные Центра социальной и судебной психиатрии имени Сербского).

Официальные данные выглядят сильно заниженными, но нам иного и не требуется. Ведь опротестовать сделку может только человек, обладающий официальным статусом «психа», а таких крайне немного. Те же, кто не попал в сети официальной медицины, будь они хоть трижды алкоголиками и наркоманами, на ситуацию повлиять не могут. И это хорошая новость для покупателей недвижимости.

А теперь – плохая. Она заключается в том, что в некоторых сложных, многоходовых обменах (например, при размене коммуналки) участвует большое количество людей. И стоит хотя бы одному из них оказаться недееспособным, как вся схема летит в тартарары. Кроме того, оспаривание сделки дает возможность заработать не только самим алкоголикам и игроманам, но и множеству юридических и адвокатских контор, которые этим кормятся. Зачастую они раскручивают подобные дела с единственной целью – добиться мирового соглашения между сторонами, конечно, с финансовой выгодой для себя. Как говорится, «и волки сыты, и овцы целы». А если страдающий зависимостью либо психическим расстройством пациент сам не догадается использовать свой диагноз для организации мошенничества, то наверняка найдутся «доброжелатели», которые помогут ему «заработать».

Немассовое явление
Официальной статистики, которая бы фиксировала случаи расторжения договоров купли-продажи по причинам невменяемости одной из сторон, понятное дело, не ведется, но эксперты утверждают, что от 5% до 10% сделок имеют «подозрительных» участников. На практике же подобные дела возникают нечасто.

По словам адвоката Олега Сухова, каждый год в России аннулируются несколько тысяч сделок, признанных недействительными именно по причине недееспособности продавца. На Московский регион из этого количества приходится немногим более сотни прецедентов. Бывают и совершенно вопиющие случаи многократных продаж одной и той же квартиры с последующим оспариванием сделки на основании невменяемости продавца. Именно так поступал бывший сотрудник одного из НИИ, который, состоя на учете в ПНД, умудрился продать свою квартиру 4 раза, и каждый раз возвращал ее назад, оставляя себе «бонус» в виде 30-40% ее стоимости. Несостоявшиеся покупатели рады были вернуть хотя бы часть денег.

Требуем справку, причем настоящую
Риелторы, имеющие большой опыт работы с людьми, научились определять «чудаковатость» возможного участника сделки по поведению и другим внешним признакам. В этом им оказывают помощь интуиция и наблюдательность, которые служат хорошим подспорьем профессиональным качествам. Однако настоящий диагноз может поставить, конечно, только квалифицированный врач.

И именно справка, выданная в соответствующем медицинском учреждении, является тем «единственным и неповторимым» документом, который нужен профессионалам рынка для заключения сделки. Скажем сразу, что такими справками должны обзавестись все продавцы недвижимости, за исключением граждан, имеющих водительские права и охотничьи удостоверения, ибо для получения этих документов они уже проходили проверку психического здоровья.

Эксперты рынка недвижимости советуют не доверять слепо справке, предъявленной продавцом, ибо она может быть подделана или куплена через интернет (да-да, и такое случается). Лучше всего вместе посетить диспансер, тогда можно быть уверенным в подлинности документа. Также полезно проверить, как давно продавец был зарегистрирован по последнему адресу. Если недавно, стоит поинтересоваться, не стоял ли он на учете по прежнему месту жительства. Возможно, что нужная вам информация обнаружится именно там.

Фальшивая справка – тоже документ?
Что же делать покупателю, если все же окажется, что продавец представил фальшивую справку? И может ли этот документ, хоть и поддельный, служить доказательством добросовестности покупателя? Ведь он получил от продавца справку, и не его вина, что тот принес вместо нее липовую бумажку, а значит, совершил преступление! Должен ли суд в этом случае встать на сторону покупателя?

К сожалению, несмотря на убедительность этой аргументации, реальная жизнь зачастую разбивает стройные теории. Например, суд может посчитать, что покупатель не сделал все от него зависящее, чтобы обеспечить законность сделки, или, того хуже, имел сомнения в состоянии здоровья продавца, однако… И так далее.

Так что готового ответа на этот вопрос нет, как нет и гарантированного решения в каждом конкретном случае.

Что делать, если…
Конечно, не все из «психов» — заведомые авантюристы. Ведь встать на учет в психоневрологический диспансер легко, а «отмыться» потом очень сложно. Рассказывают историю про мальчика, который в детстве очень мучился головными болями. Мама отвела его к специалистам, в том числе к психиатру. Тревога оказалась напрасной, боли вскоре прошли, и история забылась. Но ближе к 18-летию о ней вспомнил военкомат, и призывнику пришлось пролежать несколько дней на больничной койке в соответствующем диспансере. Вывод: чтобы попасть на учет, необязательно чувствовать себя Наполеоном или человеком-чайником.

Представим теперь, что такой гражданин решил продать свою квартиру. С чем он столкнется на этом пути, и вообще – возможно ли это? Эксперты рынка единогласно утверждают, что возможно, пока продавец не лишен дееспособности, а такое решение принимает только суд. С другой стороны, ни один из них не стал бы рекомендовать приобретать такое жилье своим клиентам.

Путей решения этой проблемы немного. Если отбросить вариант фальшивой справки, их остается всего два. Можно известить потенциальных покупателей о своих проблемах и сделать существенную скидку в надежде, что она поможет им преодолеть осторожность. Второй способ – пройти процедуру официального снятия с учета. Она продолжительна и хлопотна, но более перспективна, так как помогает решить многие вопросы, и не только связанные с продажей недвижимости.

Вывод
Наши граждане имеют весьма слабое представление о возможном мошенничестве со стороны продавцов, стоящих на учете в НД и ПНД. По результатам опроса, 79% москвичей даже не знают о том, что перед заключением сделки от продавца нужно потребовать справку о психическом здоровье.

Гражданам, встречающимся с квартирой, владелец которой имеет подобные проблемы, можно посоветовать не рассматривать такой вариант покупки, несмотря ни на какие скидки. А продавцу недвижимости лучше всего попробовать добиться официального снятия с учета.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, - советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. - Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация - очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь).

По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры.

Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ завяленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, - рассказывает эксперт. - И если площадь жилья не зафиксирована нигде в договоре, строители, если БТИ насчитает больше "квадратов", требуют доплаты. А если построенная жилплощадь окажется менее заявленной, то без договора никто не вернет переплаченные деньги.

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья.

По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, - рассказывает Литинецкая. - Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта.

Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю.

Но перед тем, как поставить свою подписать в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. - Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет.