По статистике, за все время действия программы до 2016 года более 90% семей, получивших сертификат на материнский капитал, направляют его . И это верно, ведь жилье для большинства российских семей - главная проблема.
Бывает, однако, что возникает необходимость продать приобретенное, построенное, реконструированное за счет капитала жилье (к примеру, район оказался неудобным для проживания, квартира оказалась холодной, приглянулось более комфортный дом и т.п.). Многие семьи при этом полагают, что они каким-то образом ограничены в возможности отчуждения жилплощади, приобретенной на материнский капитал. Если этот вопрос волнует и Вас, не беспокойтесь.
Продать жилье, купленное на материнский капитал, можно - но только с соблюдением определенных условий.
Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал
Таким образом, без предварительного разрешения органа опеки продать такие квартиру или дом невозможно.
Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства, родители должны представить доказательство того, что права детей не будут ущемлены предстоящей сделкой по отчуюждению жилья, а именно:
- Они не потеряют доли в праве собственности (то есть взамен им будет выделены доли в другом жилье);
- После переезда в другое жилье размер площади на каждого проживающего в новом жилье человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье, то есть не будут ухудшаться жилищные условия несовершеннолетних детей.
Итак, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, можно только при соблюдении следующих условий :
- Получено согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на отчуждение жилья;
- Несовершеннолетние дети не потеряют доли в праве собственности на любое другое жилое помещение, и их жилищные условия не будут ухудшаться.
Варианты отчуждения квартиры иди дома
Как свидетельствует статистика, большинство семей используют средства с целью улучшения жилищных условий, а именно – приобретения квартиры или дома. Материнский капитал, а также приобретенные за его счет объекты недвижимости, являются собственностью не только матери, но и всех членов семьи, включая и несовершеннолетних детей. Соответственно, если у семьи возникнет необходимость в продаже жилья, это повлечет за собой некоторые затруднения.
Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом, и как именно это сделать, вы узнаете в нашей статье.
Законодательные нормы
В Федеральном Законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что недвижимость, которая приобреталась на средства материнского капитала, считается собственностью всех членов семьи. При этом каждый член семьи, включая несовершеннолетних детей, имеет в этом объекте недвижимости равную долю. Следовательно, квартира может быть отчуждена только при взаимном согласовании родителей и детей. Никаких других запретов или ограничений, касательно продажи квартиры, купленной с материнским капиталом, законодательство не использует.
Из этого следует, что единственным затрудняющим моментом в процессе продажи квартиры является оформление согласия несовершеннолетних детей. Поскольку дети не могут принимать самостоятельных решений, законодательство обязало их родителей или опекунов учитывать интересы несовершеннолетних при совершении любых сделок или операций. Соответственно, родители смогут продать квартиру, купленную на материнский капитал, только при условии, что местный орган опеки даст специальное согласие. Однако согласие от органов опеки можно получить только в том случае, если в результате совершения сделки материальные интересы детей не будут ущемлены. Иными словами, доли детей в новом объекте недвижимости не должны быть меньше, чем в квартире, приобретенной на материнский капитал.
Эти нормы регламентируются 37 статьей Гражданского кодекса РФ, в которой указано два важных момента:
1. Опекуны и родители несовершеннолетних детей не могут совершать сделки с имуществом, в котором есть доля подопечного, без разрешения органов опеки;
2. Попечители из органов опеки имеют право дать согласие на сделку только при наличии доказательств того, что после совершения операции имущество несовершеннолетних детей не уменьшится.
Данные нормы позволяют защитить права несовершеннолетних граждан. При соблюдении вышеуказанных правил никаких проблем с продажей квартиры, купленной за материнский капитал, не возникнет.
Порядок продажи квартиры
Фактически, законодательство не запрещает продавать имущество, приобретенное за материнский капитал. Но только при условии, что в процессе сделки будут учтены следующие нормы:
1. В конечном итоге размер имущественных долей на несовершеннолетних детей не будет уменьшен;
2. В новом жилье доля площади, приходящаяся на каждого члена семьи, не должна быть меньше, чем в предыдущем объекте недвижимости. И при этом жилищные условия в новой квартире не должны быть хуже, чем ранее.
Именно поэтому прежде чем идти в орган опеки за разрешением, родителям необходимо подыскать подходящий вариант обмена или одновременной продажи квартир. Как правило, наиболее благоприятными вариантами, позволяющими совершить данного рода сделку, являются следующие операции:
Обмен квартиры на квартиру с большей площадью с возможной доплатой;
Одновременная продажа и покупка жилья, большего по площади.
Порядок продажи (обмена) жилья, приобретенного на материнский капитал, выглядит следующим образом:
1. Поиск подходящего варианта для совершения сделки.
2. Согласование сделки со всеми членами семьи, заверенное нотариально.
3. Обращение в территориальный отдел органов опеки.
Во время визита в отдел органов опеки необходимо предоставить следующий набор документов:
Нотариально заверенное согласование сделки;
Копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи.
В некоторых случаях представители органов опеки могут потребовать от заявителей дополнительные документы, например, справки с места работы, справки о доходах и т.д.
Получив согласие от органов опеки, вы сможете продать или обменять жилье, приобретенное на материнский капитал, по стандартным для этих сделок схемам.
Потратить материнский капитал можно не только на оплату обучения ребёнка и его нужд, но и на приобретение жилья для семьи. Именно на это чаще всего уходят средства. Неважно, это комната, квартира или дом, купленный или построенный на средства материнского капитала. Иногда собственники вынуждены продать купленное таким образом жилье, в связи с чем задаются вопросом «Могу ли я продать дом, который куплен при участии материнского капитала?».
Сделка с продажей дома, купленного на материнский капитал, весьма сложная, но осуществить её можно. Ситуация усложняется, если в доме проживают дети, не достигшие восемнадцати лет и имеющие право на долю имущества, или кредит за дом не полностью погашен.
Согласно нормам российского законодательства, купленный при участии материнского капитала, имеет каждый член семьи. То есть собственниками являются оба родителя и дети, даже если они были рождены после приобретения жилья. В связи с этим и возникают трудности при продаже дома, поскольку права несовершеннолетних ни в коем случае не должны быть нарушены.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Условия продажи
Чтобы ответить на вопрос, могу ли я продать дом, если он был приобретён на материнский капитал, следует знать условия, которые должны быть выполнены для осуществления подобной сделки. Они заключаются в следующих вариантах:
Если возникает необходимость продать дом, который приобретался за материнский капитал, то следует знать, обязательно необходимо получить письменное разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.
Если несовершеннолетний ребёнок достиг шестнадцати лет и самостоятельно работает или состоит в официальном браке, разрешение органов опеки на продажу дома, купленного на материнский капитал, получать не нужно.
Продажа дома в ипотеке
Стоит учесть ещё один нюанс. Что делать, если нужно продать дом, который всё ещё находится в ипотеке? Совершить такую сделку также можно.
Пока вся сумма по ипотеке не выплачена, дом находится в залоге у банка, который ее выдал. Выйти из такой ситуации можно следующим путём:
- Получить у банка согласие на продажу дома, который взят в ипотеку с учётом материнского капитала, и погасить задолженность за счёт средств покупателя. Подобную сделку можно оформить дополнительным соглашением;
- Оформление ипотеки на покупателя, который будет вносить платежи уже от своего имени.
Нюансы и риски
При продаже дома, купленного за материнский капитал, нельзя упускать тот факт, что покупателя на такой объект недвижимости найти бывает непросто. Намного сложнее, чем оформить сделку. Это связано с рисками для покупателя, из-за которых многие бояться проблем.
Органы опеки или ребёнок, достигнув совершеннолетия, может оспорить продажу дома в суде. В результате этого покупатели, вложившие в недвижимость немалую сумму, рискуют потерять деньги вместе с купленным домом. Такой исход событий можно ожидать в том случае, если продавцы дома допустили в оформлении ошибку, умышленно или по незнанию ущемили права ребёнка и это можно подтвердить.
Поэтому к продаже дома, купленного на материнский капитал, стоит относиться со всей серьёзностью. В случае аннулирования договора, деньги за проданный объект недвижимости и потраченные на жильё, придётся вернуть.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.