Государственные торги могут проводиться разными способами. Наиболее распространенными вариантами считаются аукционы и конкурсы. Они могут быть закрытыми или открытыми. Особенности их проведения раскрываются в ст. 448 ГК РФ . Рассмотрим норму подробно.
Общие сведения
Как указывает ст. 448 ГК РФ , к участию в допускаются любые лица. К закрытым торгам допускаются только специально приглашенные субъекты. Если другое не устанавливает законодательство, уведомление о проведении торгов публикуется организаторами не позднее, чем за месяц до даты проведения. В извещении, согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ , должна присутствовать информация о месте, форме, предмете, времени торгов, существующих обременениях реализуемых ценностей, порядке проведения мероприятия, правилах оформления участия, определения победителя и данные о первоначальной цене имущества. Организаторы конкурса/аукциона определяют условия договора, подписываемого с выигравшим субъектом. Они также указываются в уведомлении.
Возможности организатора
Если иное не предусматривается в уведомлении либо законе, субъект, опубликовавший извещение, может отказаться от проведения торгов. Согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, соответствующее решение в отношении аукциона должно быть обнародовано не позднее 3-х дн. до наступления установленной даты. Уведомление об отказе от проведения конкурса публикуется не позже месяца до его начала. Если организатор нарушил указанные сроки, на него возлагается обязанность по компенсации причиненного ущерба участникам торгов. Возмещение реального вреда осуществляется вне зависимости от того, в какой период после направления уведомления последовал отказ.
Задаток
О нем говорится в п. 5 ст. 448 ГК РФ . Как указывает норма, участникам торгов надлежит внести задаток в порядке, размере и в срок, установленные в уведомлении о проведении конкурса/аукциона. Если по тем или иным причинам торги не были проведены, внесенная сумма возвращается. П. 5 ст. 448 ГК РФ предусматривает также, что лица, участвовавшие в аукционе/конкурсе, но не выигравшие их, также получают задаток обратно. При оформлении договора с победителем внесенная им сумма засчитывается в счет выполнения обязательства по сделке. Если другое не устанавливается законодательством, добросовестность организаторов и участников может быть обеспечена
Особенности документального оформления
Если другое не предусматривается законодательством, субъекту, победившему в торгах, и организатору следует подписать протокол об их результатах в день проведения мероприятия. Этот документ обладает силой договора. Субъект, уклоняющийся от его подписания, должен компенсировать нанесенный этим ущерб в части, превышающей величину предоставленного обеспечения. В ряде случаев заключение договора допускается исключительно посредством проведения торгов. Если в соответствии с законом имеет место такая ситуация, то при уклонении организатора от подписания протокола лицо, выигравшее аукцион/конкурс, может обратиться с требованием о принуждении к заключению контракта в суд. Кроме того, субъект вправе направить иск о возмещении причиненных ему убытков.
Дополнительно
В соответствии с ч. 7 ст. 448 ГК РФ , если оформление договора допускается только по результатам торгов, победитель не может уступать права и переводить долг по обязательствам, вытекающим из такого контракта. Условия соглашения должны исполняться лицом, выигравшим конкурс/аукцион лично, если иное не закрепляется законодательством. Содержание контракта в случае, когда его оформление допускается только по результатам торгов, может быть изменено сторонами. При этом корректировки не должны затрагивать существенные условия договора, имевшие значение при определении цены, а также в других закрепленных законом случаях.
Ст. 448 ГК РФ с комментариями 2016 г.
В пункте первом рассматриваемой нормы предусмотрено разделение конкурсов и аукционов на закрытые и открытые. В качестве основания для классификации выступает уровень свободы участия. К открытым торгам могут привлекаться любые субъекты, а к закрытым, соответственно, исключительно специально приглашенные. Между тем, необходимо учесть нюанс. Возможность участия любого субъекта в открытом аукционе/конкурсе не означает, что законодательство не может установить определенные требования или ограничения. Так, согласно 5 статье ФЗ № 178, в таких торгах в качестве приобретателей муниципального/госимущества могут выступать любые организации и граждане, кроме унитарных предприятий, учреждений и компаний, если в их капитале доля РФ составляет больше 25%. Данные ограничения распространяются и на субъектов, которые могут участвовать в приватизационных аукционах/конкурсах. При этом данные ограничения не трансформируют открытые торги в закрытые. Из этого следует, что признак, закрепленный в части первой ст. 448 ГК РФ , следует трактовать в том смысле, что к конкурсу/аукциону может привлекаться любое лицо, соответствующее установленным законодательством требованиям (если они определены).
Правила уведомления
Общий порядок извещения о предстоящих торгах закрепляет пункт второй ст. 448 ГК РФ. Положениями установлен, в числе прочего, срок, в который должно быть опубликовано уведомление. Извещение считается важным и обязательным правовым актом в рамках процедуры торгов. В нем фиксируются ключевые параметры предстоящего конкурса/аукциона. Необходимо отметить, что извещение - это не публичная оферта. Обуславливается это тем, что договор, который оформляется по результатам торгов, не может заключаться с любым субъектом, отозвавшимся на предложение. Последнее, в свою очередь, выступает существенным признаком оферты. Рассматривая экспертов, необходимо обратить внимание на то, что специалисты расценивают извещение как акт, выражающий волю организатора заключить договор посредством проведения конкурса/аукциона. Это и определяет содержание уведомления.
Минимальные требования
Анализируя ст. 448 ГК РФ с комментариями юристов, можно выделить следующие обязательные пункты, включаемые в уведомление: время, место, форма, предмет и порядок проведения торгов. Указание на начальную цену должно присутствовать в извещении о торгах, в которых условие о стоимости является существенным. Срок подписания договора включается в уведомление о конкурсе/аукционе, предметом которого выступает только право на оформление контракта (ст. 447, 448 ГК РФ ). Данные требования считаются минимальными для всех торгов. Организатор может указать в уведомлении иные сведения, кроме обязательных. Дополнительные требования к содержанию акта могут закрепляться в законодательстве.
Форма уведомления
В рассматриваемой норме не установлено никаких требований к виду уведомления. Между тем, значение и характер извещения указывают на приоритет письменной формы. Допускается и устное уведомление потенциальных участников. К примеру, собственник имущества, желающий реализовать его дороже, может сам выступать в качестве организатора закрытого аукциона. В этом случае он вправе по телефону уведомить каждое лицо, приглашаемое к участию в торгах.
Отказ от проведения мероприятия
Его условия и последствия закрепляются в пункте третьем комментируемой статьи. В качестве общего правила предусматривается возможность организатора открытого аукциона/конкурса, опубликовавшего извещение, отказаться от проведения мероприятия. В уведомлении или законе может закрепляться, однако, ограничение этого права. Для закрытых мероприятий возможность отказа не предусмотрена прямо, но подразумевается косвенно. На это указывают положения пункта 3, регламентирующие последствия отказа от проведения такого аукциона/конкурса.
П. 7 ст. 448 ГК РФ: комментарии
При применении отдельных пунктов рассматриваемой нормы достаточно часто возникают сложности. В частности, речь идет о п. 7 ст. 448 ГК РФ. Практика показывает, что далеко не все заявители правильно толкуют норму. В пункте устанавливается запрет на случаи, в которых не заказчиком приобретается товар, услуга или работа для муниципальных или госнужд, а физлицо или предприятие получает права по отношению к публичному образованию в собственных интересах. В таких ситуациях действует п. 7 ст. 448 ГК РФ при отсутствии регламентации конкретных отношений в специальном законодательстве. Т. е. запрет действует вследствие существенного значения личности кредитора.
Судьба задатка
В четвертом пункте рассматриваемой нормы установлена обязанность участников торгов вносить предварительную (обеспечительную) сумму. Стоит отметить, что вопрос о задатке и его последующей судьбе урегулирован статьей настолько, что не возникает необходимости в применении к данным отношениям положений ст. 380 и 381 Кодекса. Величина суммы, порядок и срок внесения определяется организатором и указывается в уведомлении. Задаток должен быть возвращен всем участникам, если мероприятие не состоялось. Если же аукцион/конкурс был проведен, то перечисляется обратно тем субъектам, которые не победили.
Важный момент
Рассматривая вопрос, касающийся задатка, нужно обратить внимание на один нюанс. По правилам нормы, если с субъектом заключен контракт, то сумма, внесенная им в качестве обеспечения, засчитывается в счет выполнения обязательства, если в договоре предусмотрено соответствующее условие. Однако из этого правила есть исключение. Задаток будет возвращен победителю торгов госконтракта на поставку продукции для госнужд. Это обусловлено тем, что договором не устанавливается обязанность поставщика выплатить контрагенту какую-либо сумму.
Последняя стадия аукциона/конкурса
Она регламентируется пунктом пятым комментируемой статьи. Для уяснения сути положений необходимо четко разделять виды торгов, разграничиваемых в зависимости от их предмета. В п. 5 присутствуют соответствующие указания. В частности, в качестве предмета торгов может выступать заключение договора. Другими словами, организуется аукцион/конкурс непосредственно для оформления контракта. Соответственно, результатом мероприятия будет договор, заключенный с победившим субъектом. Предметом торгов может стать право на оформление контракта. Положения абзаца первого п. 5 распространяется в определенной степени на все виды аукционов/конкурсов. Абз. 2 действует в отношении только тех торгов, предметом которых выступает право оформления контракта. Общее значение абзаца первого заключается в том, что необходимость составления и подписания протокола по результатам мероприятия, последствия уклонения от этого действия в виде потери внесенного задатка или выплаты двойной его суммы, а также компенсации убытков распространяются на аукционы/конкурсы и того, и другого типа. Предписание о том, что данный документ имеет силу контракта, относится только к тем торгам, предметом которых выступает заключение договора.
Выводы
Учитывая вышесказанное, по смыслу пункта пятого можно заключить следующее:
- Субъект, победивший в торгах любого типа, и организатор должны подписать в день проведения мероприятия протокол о его результатах.
- Документ, оформленный по итогам торгов, в которых предметом выступало заключение контракта, приравнен по силе к договору.
- Протокол, подписанный по результатам аукциона/конкурса, проводимого за право заключения соглашения, считается правовым актом. Он закрепляет итоги торгов и подтверждает правомочие победителя.
- Субъект, выигравший аукцион/конкурс, в случае уклонения от подписания протокола теряет выплаченным им задаток, а организатор в такой же ситуации должен вернуть двойную его сумму заинтересованному лицу, а также компенсировать последнему потери, связанные с участием в мероприятии в части, превышающей двойной размер платежа. Данные правила распространяются на торги, предметом которых является, как заключение договора, так и право на его оформление.
Таким образом, необходимо четко отграничивать и понимать специфику конкретного типа аукциона/конкурса, во избежание негативных последствий. Для каждого вида торгов действуют свои правила в части наделения участников теми или иными юридическими возможностями. Дополнительно следует сказать о сроках. Контракт по результатам аукциона/конкурса, предметом которого являлось право на подписание договора, должен быть заключен не позже 20 дней после окончания мероприятия и составления протокола. В уведомлении может предусматриваться и иной срок для совершения данного действия.
Обращение в суд
Оно допускается в случае, когда любая из сторон уклоняется от подписания контракта. Заинтересованный субъект может направить требование о понуждении к оформлению договора в суд. Кроме того, он вправе рассчитывать на компенсацию потерь, причиненных уклонением контрагента от подписания контракта. Здесь следует обратить внимание на еще одно различие торгов, предметом которых является заключение договора и право на его оформление. Если в первом случае возможность обратиться с требованием о понуждении к подписанию контракта в суд предусматривается, то во второй ситуации принудить контрагента поставить подпись в протоколе нельзя. В п. 5 не разъясняется, когда договор считается заключенным. Представляется, что в связи с тем, что подписанный протокол имеет силу контракта, то последний будет считаться оформленным в момент заверения акта.
1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.
5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.
5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.
5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Комментарии к статье 448 ГК РФ
Абзац 2 п. 4 предусматривает, что если лицо, выигравшее торги, заключает договор (с организатором торгов или с их заказчиком), то сумма задатка, как и в случае, указанном в п. 1 ст. 380, засчитывается в счет исполнения договорного обязательства.
5. В первой фразе абз. 1 п. 5 предусмотрена взаимная обязанность лица, выигравшего торги, и организатора торгов подписать в день проведения торгов протокол. Этот протокол имеет силу договора.
Подписание протокола не освобождает стороны от обязанности дальнейшего оформления своих договорных обязательств (ст. ст. 163, 164 ГК РФ).
Вместо организатора торгов или наряду с ним в договоре может участвовать заказчик торгов - это вытекает из п. 2 ст. 447 ГК РФ.
Во второй фразе абз. 1 п. 5 указывается, что если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола, то оно утрачивает внесенный им задаток. Никакие другие меры ответственности при этом не могут быть применены.
Иначе решается вопрос, если от подписания протокола уклоняется организатор торгов. В этом случае организатор торгов (здесь - именно организатор, а не их заказчик) обязан не только вернуть победителю двойную сумму задатка, но и возместить ему убытки, причиненные участием в торгах (реальный ущерб и упущенная выгода), в части, превышающей сумму задатка. Следует обратить внимание на то, что норма, содержащаяся в третьей фразе абз. 1 п. 5, сформулирована как императивная.
Под "суммой задатка", которая вычитается из суммы убытков, по нашему мнению, имеется в виду одинарная (а не двойная) сумма задатка.
Существенным условием таких торгов является срок, текущий со дня их завершения до момента подписания договора.
В этих случаях подписание протокола должно осуществляться так, как это предусмотрено в абз. 1 п. 5. Такие торги тоже могут предусматривать внесение задатка; при этом к задатку применяются нормы, содержащиеся в п. 4 и в абз. 1 п. 5 ст. 448.
Отличие торгов, предметом которых является только право на заключение договора, от всех иных торгов состоит в том, что кроме подписания протокола здесь требуется в качестве отдельного и самостоятельного акта подписание сторонами самого договора. Оно должно последовать либо в течение 20 дней после подписания протокола, либо в течение иного срока, если он указан в извещении о торгах.
Вторая фраза абз. 2 п. 5 устанавливает, что если торги касались только права заключения договора и после проведения торгов стороны подписали протокол, но затем одна из сторон уклоняется от заключения самого договора, то другая сторона вправе понудить уклоняющуюся сторону к заключению договора, а также потребовать возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
Несмотря на то что формулировки, содержащиеся во второй фразе абз. 2 п. 5 ст. 448, не полностью совпадают с формулировками п. 4 ст. 445 ГК РФ, полагаем, что следует руководствоваться формулировками п. 4 ст. 445, тем более что именно к нему отсылает п. 5 ст. 429 ГК РФ.
Если в тот период, когда нежилое помещение находится в аренде, проведен конкурс на заключение арендного договора на это нежилое помещение на новый срок, прежний арендатор имеет право требовать заключения с ним арендного договора на новый срок на условиях, предложенных победителем конкурса, или перевода на себя прав аренды, приобретенных победителем конкурса (п. 1 письма ВАС РФ от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике").