Современная офисная недвижимость, несмотря на экономический кризис, продолжает пользоваться спросом. Выбор офиса во многом зависит от финансовых возможностей арендатора и его географических предпочтений, но кроме этих факторов, часто арендатору приходится решать вопрос выбора типа офисной планировки.
По типу планировки офисы принято делить на:
- офисы кабинетно-коридорного типа,
- офисы типа open space,
- офисы комбинированного типа.
Офис кабинетного типа
Офис кабинетно-коридорного типа , так называемая «закрытая» система, представляет собой классические, в представлении многих, кабинеты за закрытыми дверьми, расположенные в длинных коридорах. Такая система свойственна для организаций с четкой иерархической структурой, где есть традиционная управленческая вертикаль. Чаще всего такие офисы выбирают государственные учреждения, производственные и строительные организации.
Работа в кабинете создает ощущения уединенности и спокойствия, что влияет на эффективность работы сотрудников. Однако, такая работа скорее индивидуальная, и почти исключает взаимодействия между сотрудниками, то есть продуктивную коллективную работу, что является основным минусом офиса такого типа.
Среди минусов, также можно назвать нерациональное использование офисного пространства и дороговизну перепланировки для небольших отделов. Однако, именно офисы кабинетно-коридорного типа пользуются большим спросом среди множества современных компаний. Согласно результатам анализа сделок по аренде в 2015 году, предоставленных компанией Maris в ассоциации с CBRE, 57 % арендаторов предпочитают именно кабинетный тип планировки для своего офиса.
Офис «открытого» типа
Офис «открытого» типа - open space - характеризуется открытым пространством, неразделенным на замкнутые кабинеты, где с помощью подвижных невысоких перегородок структурируются отдельные функциональные зоны для работы всех сотрудников компании. Такой тип офиса чаще выбирают компании, которым свойственны демократичная организационная структура и более свободная система отношений между сотрудником и начальством. Это, как правило, творческие студии, IT-компании, сфера услуг.
Идея подобного офиса появилась в ответ на рост цен за аренду и трудности перепланировки для конкретных целей.
Преимущества open space в высокой гибкости планировки, в росте контактов между сотрудниками, в экономии площади офиса.
Среди недостатков отмечают отсутствие приватности, ведь любой может вторгнуться в рабочее пространство сотрудника, также плохая звуковая и зрительная изоляция, которые часто негативно влияют на продуктивность работы.
Согласно того же исследования компании Maris и CBRE, примерно третья часть (28%) арендаторов предпочитают офисы open space.
Офисы подобного типа в Петербурге предлагает, к примеру, УК «Теорема», в торгово-офисном центре , бизнес-центрах «Лангезипен»,, «Т4», сеть бизнес-центров «Сенатор» и ряд других собственников коммерческой недвижимости.
Один из ярких примеров open space офиса в Санкт-Петербурге это офис компаний Google на улице Маяковской 3Б:
Офис комбинированного типа
Офис комбинированного типа - представляет собой сочетание первых двух типов. В open space пространстве организована работа отделов, для которых необходима постоянная коммуникация, а в кабинетном - размещается начальство и часть сотрудников, которым необходимо уединение.
По результатам исследований 15% арендаторов выбирают комбинированный тип планировки офиса. Примером, такого офиса может служить офис компании Яндекс в БЦ на Пискаревском проспекте:
Актуальные предложения по аренде офисов смотрите на нашем сайте в разделе
Ключевым моментом работающего рынка является общепризнанность определений: и заказчик, и клиент, и партнеры, и другие участники должны вкладывать одинаковый смысл в используемые понятия. Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост, и как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима стандартизация и классификация основополагающих определений и терминов. Ключевым моментом является общепризнанность определений: и заказчик, и клиент, и партнеры, и другие участники рынка должны вкладывать одинаковый смысл в используемые понятия.А судьи кто?
Приведем пример: если открыть любое объявление о купле-продаже (или сдаче/съеме в аренду) офисного помещения, то можно увидеть немало двусмысленных фраз. Так, что такое "хороший ремонт" или что вкладывают авторы объявления в понятие "близость к метро"? Чтобы избежать дополнительных объяснений и сэкономить время была создана классификация офисных помещений, которая должна, по идее в очень емкой форме (буквально - в одной букве)отражать максимально полное описание здания или помещения. Заметим, что большинство базовых определений - в том числе и общеупотребительное деление офисов на классы A, B, C, D - пришло к нам с Запада (не без помощи компаний "большой четверки": Colliers International, Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons - у них у всех иностранные корни). Очевидно, что не все эти понятия нашли единогласное понимание у участников. Причин для этого довольно много: это и большое количество маленьких компаний на рынке, и непростые отношения между лидерами рынка (конкуренция!), и отсутствие системообразующей организации на рынке коммерческой недвижимости (ее роль на себя никто из существующих объединений типа РГР и МАГР пока не решился взять). А к примеру, в США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Более того, существует документ - правда, не признанный в форме отраслевого стандарта - классификация Московского исследовательского форума, куда входят все компании упомянутой большой четвёрки. Но у него есть один очень весомый недостаток - он не задает жестких требований к тому или иному классу. Образно говоря, профессиональное управление зданием является требованием de facto для офисов класса "А" , но, судя по документу, и без него можно относить некоторые офисы к высшему разряду. Про то, что многие критерии довольно размыты, можно и не упоминать (взять, хотя бы названное"профессиональное управление"). Что же в итоге? Фундаментально все офисные помещения в зависимости от "качества" делятся - в порядке ухудшения - на категории "А", "В", "С" и "D", причем, последняя является совсем экзотикой, но некоторые участники все-таки используют и такое обозначение. Для того чтобы заменить субъективный термин "качество" на некие количественно-точные показатели, и были разработаны критерии отнесения к тому или иному классу.
Офисы класса "А"
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс "А" должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом является Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнесс-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса системы. На этом фоне многие бизнесс-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнесс-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса "А1", "А2", "А3" (иногда практикуется деление на "А+", "А", "А-" или "А++", "А+", "А", что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного, они скорее носят косметический характер.
Класс "А1" характеризуется следующими качественными свойствами:
Новое строительство (или возраст менее 3 лет); . полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях; . система централизованного поддержание необходимой температуры и влажности; . фальшполы и подвесные потолки; . высота каждого этажа. не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка. 2,7 метра); . эффективная и рациональная планировка; . наличие ресторана (или нескольких. в случае больших площадей), а также кафетерия; . достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу; . достаточное количество машино-мест на охраняемой (или подземной автостоянке); . современные системы безопасности и инженерного обеспечения; . дублирование и резервирование основных систем; . профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием; . расположение в ЦАО.
Класс "А2" имеет следующие характеристики:
Полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки; . менее жесткие требования к расположению здания; . допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон; . несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами; . в целом. очень близко по характеристикам к классу А1 , но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).
Класс "А3" имеет следующие характеристики:
Реконструированное здание постройки середины или конца 90-х; . менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции; . допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки; . менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы; . в целом. близко к классу А2 , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение. не обязательно в центральном районе города).
Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать "центром" и "близкими к центру" территориями (в конце концов, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом?) и даже не в том, что через несколько лет просто-напросто не останется пригодных под застройку площадей в ЦАО... Основная загвоздка заключается в том, что совсем не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе - с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами... По всем критериям кроме расположения такие здания следовало бы отнести как минимум к категории "А2", а то и "А1". Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса А, оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.
Офисы класса "В"
Помещения класса В находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса А, их еще называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса В - это офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода. особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта. В последнее время многие из участников рынка отмечают такую тенденцию: компании арендуют офисы класса А для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса В (а в отдельных случаях. и С).
Офисы класса "С"
Следующей позицией в классификации офисов является офисы класса С - это преимущественно здания советского времени постройки (различные НИИ, институты, заводоуправления и прочие), перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда. коридорная система, трудности с кондиционирование (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания, подчастую, не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы). В целом, к офисам класса С относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу В, но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Вместе с тем, спрос на аренду класса С практически не падает, из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на арендных платежах. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила: к примеру, аудиторско-консалтинговая компания БДО Юникон, входящая в международную группу BDO, занимает несколько этажей здания по адресу Варшавское шоссе, 125 . это здание НИИ советской эпохи, минимально реконструированное, с несовременной планировкой, с проблемной (слишком маленькой) стоянкой автомобилей. Примечательно, что для представительских целей эта компания арендует офис класса А в одном из лучших бизнесс-центров.
Офисы класса "D"
Офисы класса D - это своего рода дно офисного рынка, ими практически не занимаются риэлторы в силу малого спроса на очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта и построенные более 10 лет назад. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем, наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций. В последние годы НИИ, которые получают доходы от сдачи офисов класса D , стараются привести их в божеский вид путем серьезной реконструкции и внедрения более-менее современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса С.
Региональный расклад
Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет (в том числе, xDSL доступ через телефонную линию) остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу С, а стандартным является класс D с некоторыми улучшениями (условно его можно охарактеризовать как класс D+). Практически отсутствуют офисы класса А и В - редкие исключения, по мнению специалистов Knight Frank, строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Вместе с тем, по мере выхода в регионы иностранных компаний, станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий. так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.
Заключение
У кого-то после прочтения этого текста может сложиться мнение, что вопрос классификаций в России никогда не будет решен. Мы все-таки думаем, что это не совсем не так. Конечно, такой жесткой классификации, как существует в гостиничном бизнесе (где "звездность" присваивается по очень жестким критериям) нам в ближайшее будущее не видать, но чем более цивилизованные отношения будут приняты в секторе столичной офисной недвижимости, тем более строгих правил игры будут придерживаться все участники: в противном случае, их имидж, а равно и конкурентоспособные позиции, могут оказаться под очень серьезным вопросом как со стороны клиентов, так и со стороны конкурентов и партнеров. В регионах же ситуация будет в среднесрочной перспективе идти по московскому сценарию - от хаотичного рынка с множеством участников к формированию костяка самых надежных и известных, которые начнут доминировать на локальном рынке. Именно с того момента и появится более или менее внятная классификация с четкими признаками. Вероятнее всего, что она будет, так или иначе, учитывать особенности местного рынка и устоявшиеся традиции в регионе.
Приложение.
Список основных требований к офисам:
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев:
Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.
К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.
Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.
Сегментирование коммерческой недвижимости
Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.
Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты - офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.
Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.
На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.
Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.
Офисные помещения
До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В,C) или четыре класса (плюс D).
Объекты класса «А» - это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.
Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.
Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.
Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.
Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.
Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».
При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.
Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.
Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.
Новая система стандартов
В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».
Главное отличие новой классификации - в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:
- наличие центральной системы управления зданием;
- возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
- современные системы пожарной безопасности;
- высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
- два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
- современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
- высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
- планировка этажа открытая;
- шаг колонн не менее шести метров.
Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.
Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.
Торговая недвижимость
В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:
- величина торговых площадей;
- зона охвата торгового центра;
- состав арендаторов;
- специфика продаваемых товаров.
Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж - проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:
- целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
- тип торгового центра;
- состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:
- микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
- окружной торговый центр (Community Shoping Center);
- региональный центр (Regional Center);
- суперрегиональный центр (Super Regional Center).
Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.
В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.
Типичная торговая площадь окружного торгового центра - примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него.
Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух - на 50-70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.
Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.
Подтипы торговых центров
Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.
Производственно-складские помещения
Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.
Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.
В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:
- близость основных транспортных артерий;
- возможность адаптации под любые виды товара;
- высокая скорость оборота;
- гарантия сохранности грузов.
Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).
В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.
К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.
Класс «D» - это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.
Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.
Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.
В настоящее время является одним из самых прибыльных видов бизнеса. Популярность его основана на том факте, что любому юридическому лицу всегда требуется офис, соответствующий определенным требованиям и расположенный в удобном месте. Каждый вид деятельности требует индивидуального подхода к вопросу подбора помещения для офиса, поэтому коммерческая недвижимость представлена сегодня в самых разных интерпретациях.
Подбирая помещение для офиса, организации, прежде всего, следует определиться, какую нагрузку это помещение должно нести. Это имеет большое значение в том случае, если речь идет об основном офисе, на который предполагается зарегистрировать юридический адрес. Дело в том, что законодательство РФ разрешает регистрировать юридический адрес только в том случае, если он расположен в нежилом фонде. Расположившись в жилом фонде, т. е. арендовав под основной офис квартиру или частный дом, организация рискует не получить документы, позволяющие ей осуществлять свою деятельность.
В случае, когда арендуемому помещению отводится роль дополнительного офиса, расположиться в пределах жилого фонда можно. Такое ограничение при использовании помещений жилого фонда в качестве офиса удешевляет их стоимость, что в некоторых случаях является очень важным обстоятельством. Однако обольщаться по поводу этого обстоятельства не стоит - все расходы по обслуживанию и охране офиса целиком лягут на плечи арендатора. Еще одно обстоятельство, которое следует учесть в этом случае - отношение к вашему присутствию в жилом фонде соседей. Если соседи имеются, а ваш офис предполагается сделать местом в известной степени публичным, вы можете получить серьезные неприятности.
Если свой офис вы решили расположить в нежилом фонде, следует определиться сразу, какая степень комфорта должна быть в нем обеспечена. С этой точки зрения офисные помещения могут расположиться в следующих местах:
В помещениях жилых домов, выведенных из состава жилого фонда. Как правило, это квартиры на первом и втором этажах, помещения в цокольных этажах и специально переоборудованных подвалах. Такие помещения особенно интересны для организаций, деятельность которых предполагает выполнение требований санитарно-эпидемиологических и пожарных служб, а также постоянный контроль с их стороны. С большой осторожностью следует относиться к цокольным помещениям и подвалам - многие из них просто не имеют окон. Из-за этой особенности подвалы в ряде случаев просто неприемлемы в качестве офиса.
В административных зданиях. Обычно эта категория расположена в зданиях различных предприятий, вынужденных в силу определенных обстоятельств сдавать административные площади в аренду. Следует заметить, что хозяева таких помещений по-разному относятся к своему имуществу: некоторые реставрируют и ремонтируют их, другие не берут на себя лишних обязанностей. Поэтому не следует заблаговременно строить предположения относительно состояния вашего будущего офиса - оно может быть как удовлетворительным, так и далеким от совершенства. Конечно, в последнем случае вопрос о размерах арендной платы должен обсуждаться с особой щепетильностью.
Плюсом является то, что в большинстве административных зданий уже имеется система охраны и пропускная система. Однако с большой степенью вероятности системы кондиционирования вы там не обнаружите.
В офисном центре. Офисный центр - это здание, специально построенное или отреставрированное с целью последующего предоставления его организациям для использования в качестве офиса на условиях аренды. Как правило, в таких зданиях предусмотрены все необходимые коммуникации - телефонная связь, интернет, кондиционирование, охрана. Косметический ремонт в таких помещениях обычно минимален, и не всегда имеется парковка, что в некоторых случаях является серьезным минусом.
В бизнес-центре. Бизнес-центр сегодня - пожалуй, самое комфортное предложение для организаций в части аренды помещений. Он предполагает наличие полной инфраструктуры, обеспечивающей максимальные удобства, вплоть до обеспечения оргтехникой, наличие подземных парковок, в большинстве случаев - охраняемых, а также расположение неподалеку от станций метрополитена.
Если организация намерена арендовать помещение под офис, ей следует разобраться в классификации таких помещений. Степень комфорта, предоставляемая разными видами коммерческой недвижимости, обозначается буквами А, В, С и D.
A - это бизнес-центры, которые также отличаются друг от друга степенью комфорта. Как правило, категория А+ обозначает расположение в центре города, рядом с остановкой метро. А- может иметь те же характеристики, что и А+, но с некоторыми малозначительными отличиями. Зато эти отличия сильно влияют на стоимость аренды, делая ее ниже на порядок.
В - это тоже бизнес-центры, но несколько устаревшие или расположенные не в центре города.
С - это здания офисных центров.
D - административные здания.
Чтобы ускорить процесс выбора помещения под офис, в описании каждого объекта мы обязательно указываем его категорию.
В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.
Общая информация
Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости. Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.
Офис класса А
Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.
Общие положения
Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.
Нормативные требования
Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.
Проработка архитектуры
Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на составляет 450 кг на 1 кв. м.
Проектирование и отделка
Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:
Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.
Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует и регулировка климат-контроля.
Дополнительные возможности
Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей. Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.
Вторая категория
Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет. Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.
Общие положения
Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования. Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.
Экстерьер
Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.
Интерьер
Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования. Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.
Третья категория
В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение. Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен. Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки. Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.
Офис эконом-класса
Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.
Общая характеристика
Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.
Полное отсутствие системы кондиционирования.
Устаревшие коммуникационные соединения.
Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.
Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.