Эффективная деятельность управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства позволяет обеспечить высокий уровень услуг, рентабельности. Они обязаны создавать комфортные и безопасные условия для жильцов. Этот аспект дает возможность с максимальной пользой развить потенциал этой ниши в плане создания частного бизнеса – открытия управляющей компании.
Специфика деятельности управляющей компании
Управляющая компания – это частная организация (часто в формате юридического лица), занимающаяся управлением многоквартирных домов. Согласно пунктам договора она должна обеспечивать хорошее техническое состояние домов, некоторого имущества жильцов, которое находится на территории двора (детская площадка, цветник, аллейки, обустроенные за их счет). По сути, управляющая компания является координатором проведения работ, посредником между собственниками квартир и лицами, которые будут обслуживать дом, следить за выполнением обязательств – подрядчиками, административными комиссиями, органами, которые контролируют качество этих услуг, состояние жилых помещений.
Качество работы управляющей компании оценивают, как правило, по следующим критериям:
- техническое состояние жилого фонда, наличие правильно оформленной документации в полном объеме;
- рентабельность, ликвидность и платежеспособность, финансовая устойчивость, эффективность использования активов только что открытой компании;
- отзывы жильцов дома касательно уровня обслуживания, наличие жалоб;
- уровень организации работы с поставщиками, подрядчиками (количество успешных договоров, наличие лицензий у фирм-исполнителей, количество жалоб на их работу);
- оптимизация тарифов без снижения качества услуг.
Деятельность управляющей компании анализируют, опираясь на Постановление Правительства РФ №731 от 23 сентября 2010 г. Важную роль в оценивании играет соответствие информации, которую она предоставляет, требованиям стандартов, наличие рабочего сайта с актуальной информацией о спектре услуг, их стоимости, планах работ с учетом индивидуальных потребностей дома. Также компанию контролируют Советы многоквартирных домов касательно технического состояния помещений, качества и сроков проведения ремонтов, содержания территории. Главное – она должна обеспечить качественное обслуживание клиентов и не превысить при этом допустимый уровень затрат.
Совет : деятельность управляющей компании, организованной с нуля, априори должна быть прозрачной, иначе баланса между уровнем выполненных работ и их стоимостью не достигнуть.
Обязательно нужно размещать полную информацию о планах, темпах реализации поставленных задач, тарифах на портале ЖКХ. Также это даст возможность жильцам оставлять там свои обращения, замечания и улучшить мониторинг качества работы. Для большинства управляющих компаний важна их деловая репутация, что позволит сделать доступность такой информации в сети эффективным инструментом влияния и контроля. Узнать больше информации о том, или открыть управляющую компанию сферы ЖКХ, можно на специализированных сайтах, форумах, где на вопросы отвечают квалифицированные специалисты, в профильной литературе.
Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля?
Качество управления можно объективно оценить по таким критериям, как количество претензий от жилищной инспекции, среднее время устранения неисправности, уровень доходности за отчетный период, количество должников среди жильцов, стабильность финансового управления только что открытой организации. Чтобы достичь положительной отметки в этих показателях, важно не только правильно оформить деятельность управляющей компании, но и создать грамотную стратегию ее работы, взаимодействия с подрядчиками и жильцами, подобрать квалифицированных специалистов. Это лишь одна из форм управления многоквартирным домом, еще выделяют такие, как непосредственное управление собственниками помещений и товариществом, жилищным кооперативом.
Первый шаг на пути создания управляющей компании ЖКХ с нуля – создание юридического лица и подача заявления на регистрацию предприятия в налоговую службу (форма №Р11001). Кроме этого, необходимо подготовить:
- Протокол собрания учредителей о формировании организации;
- Устав, учредительный договор;
- Приказ о назначении директора;
- Гарантийное письмо от собственника помещения, где будет размещен офис организации, или договор аренды;
- Квитанцию об уплате госпошлины.
Многие пункты прояснят схему того, . Процедура оформления документов имеет много общего.
Следующий шаг – постановка на учет в Пенсионном фонде, Фонде социального страхования, Федеральной службе государственной статистики. Также понадобится пройти лицензирование и аттестацию. Чтобы получить лицензию, необходимо выполнить несколько требований:
- Руководители должны иметь гражданство РФ.
- Найти нежилое помещение, отвечающее всем требованиям.
- Наличие законно оформленного оборудования, инвентаря, необходимого для проведения работ в сфере жилищно-коммунального хозяйства (наличие специального оборудования – один их обязательных пунктов того, ).
- Организовать штат работников (сантехники, электрики, лифтеры и т.д.), который сможет квалифицированно заниматься обслуживанием дома и территории.
- Документация о повышении квалификации в сфере ЖКХ (наличие у должностных лиц управляющей компании квалификационного аттестата, прохождение курсов обучения и повышения квалификации в сфере ЖКХ обязательно).
Лицензию управляющим компаниям выдает служба государственного жилищного надзора по результатам заседания комиссии. Документ действует касательно одного дома, подконтрольного управляющей компании, в одном регионе. А вот не требует его получения. Кроме правильного оформления бумаг, важно сформировать квалифицированную команду работников, управленцев. Необходимо организовать работу диспетчерской службы, найти хорошего инженера, ремонтников. При необходимости руководители могут привлекать к выполнению работ фирм-подрядчиков. Договор о предоставлении услуг управляющей компанией подписывают с каждым собственником квартиры (ст. 162 ЖК), и срок его действия составляет от 1 года до 5 лет. Расторгнуть его можно только по согласию сторон или в судебном порядке.
Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.
Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.
Что делает управляющая компания
Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.
Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.
Перечислим основные работы, которые выполняет УК:
- подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
- поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
- обеспечение пожарной безопасности;
- установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
- поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
- ремонт в подъездах;
- восстановление фасада дома;
- составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
- рассмотрение вопросов жильцов;
- другие работы по содержанию МКД.
Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома. Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету. Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.
Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ
От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:
Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД. Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.
Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги. Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.
Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг. Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д. Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.
Порядок действий по созданию УК
Как открыть управляющую компанию:
- создать юридическое лицо;
- получить лицензию;
- набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
- получить многоквартирный дом в управление;
- составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.
Процедура получения лицензии
Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.
Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица.
Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).
Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:
- организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
- наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
- штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
- фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
- руководство имеет документы о повышении квалификации;
- чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.
Что ещё требуется для получения в управление МКД
Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.
Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.
Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.
После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.
Как стать обслуживающей организацией МКД
Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.
- Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
- Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.
Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.
Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании. За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.
Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.
Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе
Юридические лица представляют:
- наименование;
- форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
- адрес;
- выписка из ЕГЮРЛ.
- данные по накопительным и расчетным счетам;
- документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
- финансовые документы;
- данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.
Что делать после получения дома в управление
Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании. Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты. Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.
Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ
Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.
Рассмотрим пример такого плана:
- цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
- необходимые для старта затраты;
- риски;
- прогнозируемая прибыль.
- получение максимальной прибыли;
- получение в управление максимально возможное количество домов;
- настройка всех бизнес процессов внутри организации;
- качественное обслуживание МКД.
Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.
- низкая рентабельность;
- износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
- недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
- давление со стороны администрации и других надзорных органов;
- риск отзыва лицензии.
Рентабельность управляющей компании
Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт. Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.
Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:
- повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
- организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
- одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.
Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.
В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.
Рассмотрим, как создать управляющую компанию ЖКХ, и какие этапы необходимо пройти на этом пути. Первый этап предполагает проведение подготовительных мероприятий, связанных с агитационной работой среди собственников помещений. В ходе этапа определяется способ управления объектом, который приемлем для всех жильцов
. Второй этап предполагает непосредственное создание управляющей компании в порядке, соответствующем правилам государственной регистрации . Если уже существует действующее юридическое лицо, то в его устав могут быть внесены изменения, также подлежащие регистрации. Но с регистрацией юридического лица, нельзя считать, что дан ответ на вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ?
Процесс создания подразумевает формирование полноценной и успешно функционирующей организации. По этой причине на третьем этапе управляющая компания принимает в управление дома. Это осуществляется в порядке проведения общего собрания, на котором присутствуют собственники помещений. На нём окончательно утверждают способ управления, а также форму проведения собраний, то есть очную или заочную. На четвёртом этапе проводятся мероприятия подготовительного характера. Они подразумевают заключение договоров с поставщиками услуг, наём персонала, организацию бухгалтерского учёта и составление бухгалтерской отчётности . Вместе с этим определяется порядок налогового учёта, а также ведения и построения управленческого учёта.
Как открыть управляющую компанию ЖКХ - список документации
Чтобы в полном объёме ознакомиться с информацией, отвечающей на вопрос, как отрыть управляющую компанию ЖКХ, необходимо ознакомиться со списком документации, требуемым для проведения всех операций . В перечень необходимой документации входит:
- Заявление о регистрации - составляется согласно с формой № Р11001, утверждённой правительством России в 2002 году;
- Протокол с общего учредительного собрания о создании управляющей компании;
- Устав управляющей компании в формате ООО;
- Учредительный договор - востребован при открытии компании несколькими лицами.
Если управляющая компания создаётся на базе уже существующей организации , то с целью регистрации изменений, которые будут внесены в учредительную документацию, необходимо представить следующий список установленных законодательством форм:
- Заявление, подтверждающее регистрацию изменений, которые вносятся в учредительную документацию юридического лица - составляется согласно с формой №Р13001, утверждённой российским правительством в 2002 году;
- Новая редакция устава;
- Протокол учредительного собрания, на котором принято решение, подтверждающее внесение изменений в учредительную документацию.
Мы разобрались, как открыть управляющую компанию ЖКХ, какие этапы необходимо пройти на пути её создания , а также какой перечень документации должен быть представлен в государственные инстанции.
Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов :
- собственно управляющие (только управляют);
- эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
- гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).
Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).
Набор персонала и оборудование помещения
- и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
- Прочий персонал . Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).
Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.
Что ещё нужно для открытия организации?
Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости . Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.
Как организовать принятие МКД?
Важно ! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.
Вопрос о выборе (как и о ) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).
Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.
Заключение договоров
В соответствии с Жилищным кодексом (.
Рентабельно ли?
Справка ! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.
Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:
Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .