Commercial Real Estate, № 17 (192)
Елена Степанова, Партнер Capital Legal Services
Не секрет, что правильный подбор якорей - один из ключевых факторов успешности и привлекательности всего ТЦ. Не является это секретом и для самих якорных арендаторов. Они знают себе цену и, несмотря на активное сопротивление девелоперов, максимально используют свое привилегированное положение при согласовании условий аренды. Так что даже при большом желании сменить якоря на объекте совсем непросто.
Помимо низкой арендной платы, девелоперам часто приходится соглашаться и на другие условия: детализированные требования якорей к состоянию и техническим характеристикам арендуемых помещений, создание максимально комфортных условий при выполнении отделочных работ в помещениях,более сбалансированную ответственность сторон в случае нарушения договора аренды. Зачастую якорный арендатор также добивается запрета на открытие магазинов, составляющих конкуренцию якорю, как в торговом центре, в котором расположены арендуемые помещения, так и в близлежащих торговых центрах, принадлежащих девелоперу.
Особое внимание при обсуждении арендных условий якорные арендаторы уделяют основаниям для расторжения договора аренды. Подход сторон к согласованию этого вопроса во многом продиктован их обоюдной заинтересованностью друг в друге, в сохранении партнерских отношений в течение всего срока действия договора аренды. Досрочное расторжение договора крайне не выгодно ни якорю, который вложил значительные средства в отделку помещения, ни арендодателю, вынужденному искать нового оператора, не получая в течение довольно длительного периода поиска дохода от пустующего помещения.
Кроме того, расставание с якорным арендатором снижает общий приток посетителей в торговый центр, приводит к снижению выручки у других арендаторов и, как следствие, к сокращению арендных платежей, зависящих от величины товарооборота.
Такая взаимная заинтересованность в стабильности арендных отношений оборачивается тем, что на практике в договорах аренды, подписываемых с якорными арендаторами, количество оснований для досрочного расторжения контракта сведено к минимуму. Как правило, они ограничиваются лишь наиболее серьезными нарушениями договорных обязательств, такими как: невнесение арендной платы, уклонение от передачи или приемки помещений в аренду, нецелевое использование площадей, наличие в помещениях недостатков, препятствующих их использованию, причинение вреда.
Девелоперы и якоря обычно не удовлетворяются минимизацией оснований для одностороннего расторжения договоров аренды. В случае с якорными арендаторами на практике довольно часто включается оговорка, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке только, если основания для его расторжения не устраняются виновной стороной в течение определенного срока. В результате включения в договор аренды описанных выше условий вероятность одностороннего расторжения договора аренды планомерно стремится к нулю, что полностью отвечает интересам обеих сторон.
Закон в помощь
Тем не менее, никто не застрахован от ситуаций, при которых у арендодателя может возникнуть объективная потребность в досрочном расторжении договора аренды с якорным арендатором. Причины могут быть разнообразными.
Известны случаи, когда отдельные девелоперы, стремясь привлечь определенного якоря в торговый центр, соглашались на крайне низкую арендую плату. В результате инвестиции собственников в проект оказывались неокупаемыми или окупались в течение чрезмерно долгого срока. После того, как якорные арендаторы не соглашались добровольно пересмотреть арендную плату, у владельцев не оставалось другого разумного выхода, кроме как добиваться расторжения договоров аренды.
В некоторых случаях девелопер изначально допускал ошибку в выборе якоря, который не обеспечивал требуемый поток посетителей. Логичным выходом из указанной ситуации собственник видел в расторжении договора аренды с ним и поиске нового якоря. Так, известен пример, когда в одном из московских торговых центров на смену магазина «Рамстор» пришел гипермаркет «АШАН», в результате чего количество посетителей торгового центра заметно увеличилось.
Наконец, якорный арендатор может вести себя недобросовестно и нарушать условия договора. При определенной критической массе нарушений даже у самого терпеливого арендодателя может возникнуть стойкое желание расторгнуть с ним договор. При возникновении проблемных случаев арендодатель нередко с удивлением обнаруживает, что заключенный договор аренды не предусматривает оснований для разрыва контракта, которые подходили бы к его ситуации. В таких обстоятельствах у девелопера остается последняя надежда - попробовать найти основания для расторжения договора аренды непосредственно в действующем гражданском законодательстве.
Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, как по предусмотренным в нем основаниям, так и при существенном изменении обстоятельств или при существенном нарушении стороной условий договора.
При этом существенное изменение обстоятельств и существенное нарушение стороной условий договора дают девелоперу право расторгнуть договор аренды исключительно в судебном порядке, для чего необходимо доказать суду как сам факт наличия имеющихся нарушений, так и их существенный характер.
Под существенным изменением обстоятельств закон понимает возникновение ситуаций, которые не могли быть разумно спрогнозированы стороной, заинтересованной в расторжении договора, и которые являются настолько нежелательными для этой стороны, что она никогда бы не заключила договор или заключила бы его на существенно отличающихся условиях, если бы могла предсказать наступление подобных обстоятельств.
Однако девелоперу, вряд ли, стоит рассчитывать, что суд расценит, например, его просчеты в определении размера арендной платы в качестве существенного изменения обстоятельств.
Согласно сложившейся судебной практике девелопер, будучи лицом, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, должен разумно предвидеть изменение любых финансовых показателей, влияющих на его заинтересованность в заключении и исполнении договора аренды. В настоящее время существует множество судебных прецедентов подобного рода в области аренды коммерческой недвижимости.
Под существенным нарушением договора закон понимает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В качестве таких нарушений в Гражданском кодексе РФ указаны следующие: использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенное ухудшение имущества арендатором, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также уклонение арендатора от проведения капитального ремонта, являющегося обязательным для него.
Тем не менее, даже наличие одного из вышеперечисленных нарушений не означает гарантированного расторжения договора аренды. Так, законом предусмотрено, что право на расторжение договора аренды может возникать у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае устранения нарушения, а арендатор и сам не заинтересован в расторжении, дальнейшее расторжение договора невозможно.
Непривлекательный якорь
Однако даже соблюдение указанной претензионной процедуры вовсе не означает, что договор будет непременно расторгнут. Дело в том, что суды учитывают многие нюансы, позволяющие им оценить существенность нарушения.
Известен случай, когда якорный арендатор, открывший магазин «ТЕХНОСИЛА», более сорока раз задерживал внесение арендной платы. Несмотря на это, суд отказался считать такое нарушение существенным, поскольку арендатор погасил возникшую задолженность до момента обращения арендодателя в суд. В расторжении договора аренды арендодателю было отказано.
В другом случае сторонами был заключен договор аренды помещений под магазин «Перекресток», в котором стороны определили, что арендуемые площади предназначены для размещения продуктового магазина. Ввиду того, что якорный арендатор начал продавать в арендуемых помещениях непродовольственные товары и игнорировал требования собственника о прекращении подобной деятельности, тот обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием помещений. Тем не менее, суд посчитал, что продажа непродовольственных товаров в помещениях, предназначенных для размещения продуктового магазина, не противоречит назначению помещений, поскольку согласно деловой практике в продуктовых магазинах могут продаваться также и непродовольственные товары.
Еще сложнее складываются дела у девелопера при обращении в суд за расторжением договора, если якорный арендатор допускает нарушения, прямо не поименованные в законе в качестве существенных нарушений. В практике был случай, когда арендодатель и якорный арендатор магазин «ДИКСИ» установили в договоре аренды запрет на продажу детских игрушек. После того, как арендатор начал продавать детские игрушки в арендуемых помещениях и не реагировал на требования арендодателя устранить подобное нарушение, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Однако суд посчитал данное нарушение несущественным, ввиду того, что ни в законе, ни в договоре аренды оно не определено в качестве существенного, а также ввиду того, что арендодатель не предоставил убедительных доказательств обратного.
Еще меньшую вероятность успеха имеют исковые требования, основанные на нарушении обязательства, описание которого в договоре выполнено с помощью оценочных критериев.
Так, однажды арендодатель обратился в суд за расторжением договора аренды на основании нарушения якорным арендатором магазином «ДИКСИ» обязательства по поддержанию «привлекательного внешнего вида» арендуемых помещений. Суд, отказав в удовлетворении иска, отметил, что критерии привлекательности внешнего арендуемых помещений носят оценочный характер и что негативная оценка арендодателем или третьими лицами внешнего вида арендуемых помещений не свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.
Тяжелый случай
Сложившиеся в деловой практике подходы девелоперов и якорных арендаторов к согласованию условий договора аренды о его расторжении, а также практика применения судом норм о расторжении договора аренды делают расторжение договора аренды крайне затруднительным для девелопера.
Для того чтобы сделать более реальным одностороннее расторжение договора аренды девелопером, на стадии согласования арендных условий рекомендуется определить четкий перечень всех нарушений, являющихся существенными для арендодателя и добиваться указания всех этих нарушений в качестве оснований для расторжения договора аренды. Также не будет лишним указать, что перечисленные в договоре аренды существенные нарушения, допускаемые арендатором, дают девелоперу право прекратить договор аренды без обращения в суд путем отказа от исполнения договора. Кроме того, следует избегать каких-либо оценочных категорий при описании существенных нарушений, дающих право на расторжение договора.
Вне зависимости от условий, предусмотренных в договоре аренды, прекращение отношений с якорным арендатором в любом случае приводит к существенным финансовым потерям обеих сторон. Чтобы свести вероятность подобных потерь к минимуму, собственнику следует с максимальной осмотрительностью относиться как к выбору якорного арендатора для торгового центра, так и к разработке положений договора аренды с ним, поскольку именно детальнейшая проработка всех юридических и экономических аспектов является главной предпосылкой долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества арендодателя с якорным арендатором.
Недостатка в ретейлерах, готовых занять большие площади в новых торгово-развлекательных комплексах (ТРК), сегодня нет. Якорями обычно выступают FMCG-супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, развлекательные центры. Реже якорными операторами становятся магазины одежды, универмаги. Так как торговые центры (ТЦ) все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях, то востребованы сегодня и операторы, работающие в развлекательном сегменте. Намного менее охотно на место якоря привлекают специализированные садово-парковые магазины, крупные универмаги одежды, а также мебельные гипермаркеты. "Якорные арендаторы являются важной частью проекта, поскольку генерируют потоки потенциальных потребителей, - отмечает Анастасия Балмочных, руководитель проектов в Петербурге. - Формирование пула якорных арендаторов задает tenant mix (подбор и формирование пула арендаторов в рамках создания концепции торгового/офисного центра. - Ред.) всего проекта".
Впрочем, у претендентов на якорное место есть свои требования к арендодателю - специальные условия по арендной ставке. Так, по данным компании , для якорей ставка может варьироваться в диапазоне 250-450 рублей за 1 м2, в то время как для какой-нибудь торговой галереи - в несколько раз выше.
"Для якорных арендаторов в ТЦ важна комбинация таких факторов, как местоположение, стоимость аренды и высокая проходимость, - отмечает управляющий директор в Петербурге . - Традиционно ставка аренды для якорей минимальна по сравнению с другими операторами. Например, для крупных продуктовых операторов, арендующих помещение площадью от 5 тыс. м2, ставка варьируется от $80 до $120 за 1 м2 в год".
На снижение ставки арендодатель может пойти в случае, если арендатор - компания-бренд, которая своей известностью привлечет дополнительный клиентский поток. Если ТРК имеет уникальные характеристики и удачное месторасположение, его владельцы могут и не пойти на уступки. "Яркими примерами являются торговые центры и , - отмечает эксперт Любава Пряникова. Но в любом случае для якорных арендаторов стоимость аренды не устанавливается раз и навсегда. "Ставка для арендатора повышается с течением жизненного цикла ТРК, - говорит руководитель направления "брокеридж, маркетинг и реклама" Наталия Котляр. - Когда период раскрутки закончен и потоки посетителей уже стабильно высокие, то для нового арендатора условия более жесткие, чем были в момент открытия ТРК".
Огромное значение для привлечения якоря имеет грамотно разработанная концепция ТРК. "Начиная работу над проектом, мы четко определяем, с какой аудиторией мы будем работать, на кого ориентировать нашу концепцию, - говорит Наталия Котляр. - Якорь - это тот, кто нужен для концепции, тот, кто более остальных будет востребован потребителем".
При разработке концепции следует учитывать ближайшее окружение торгового комплекса. Увы, делают это не все. В открывшемся недавно ТК "Космос" на проспекте Космонавтов, несмотря на близость ТК "Питер" и гипермаркета "О`кей", якорями стали фрешмаркет "Лайм" и фитнес-центр FamilyFitness. Они рассчитаны на жителей жилого комплекса, внутри которого и расположен торговый объект. Другой пример - ТРК "Сити Молл" с магазином "Калинка", который соседствует с ТРК "Капитолий", где давно функционирует Media Markt. В отдельных случаях открытие по соседству нового торгового объекта с сильным якорем из того же сегмента приводит к необходимости проведения реконцепции комплекса с заменой арендаторов. Кроме формирования нужного имиджа в глазах потенциальных посетителей развитие концепции сегодня является основным источником появления новых площадей под якорного арендатора в уже существующих ТРК и ТЦ. "Из недавних примеров можно привести ТРК "Гранд Каньон", - говорит директор компании ASTERА Людмила Рева. - В результате все операторы детских товаров были собраны на территории отдельного, расположенного внутри "Гранд Каньона" ТРК "Дивный город". А в основном корпусе появились свободные площади".
Что такое магазин-якорь в торговом центре? Интуитивно это всем понятно. Это магазин, который успешнее других привлекает посетителей в торговый центр. Это может быть крупный магазин с большим потоком клиентов или продуктовый гипермаркет либо развлекательный центр, многозальный кинотеатр, хороший фуд-корт или Мак-Дональдс сам по себе. Иначе говоря, это магазин, который привлекает в торговый центр новых посетителей; при этом желательно, чтобы после посещения данного магазина у посетителей осталось желание и деньги продолжить прогулку по торговому центру.
Для того чтобы оптимальным образом распределить площадь торгового центра, полезно знать ответы на некоторые вопросы.
Как посчитать качество якоря? Т. е. как оценить, какой из претендентов на площадь выгоднее для торгового центра? Какой набор претендентов лучше? Каким магазинам-якорям надо обязательно дать торговую площадь, а с какими работать, только если нет лучших претендентов? Что выгоднее - сдать торговую площадь в аренду одному крупному магазину-якорю или нескольким более мелким?
Существует несколько показателей, позволяющих оценить привлекательность магазина в качестве якоря.
Во-первых, это количество чеков на квадратный метр торговой площади. Расчёт всех величин «за квадратный метр» позволяет сравнивать магазины разной площади.
Во-вторых, это количество уникальных посетителей, скажем, за три месяца или за год. Понятно, что, если якорь - продуктовый гипермаркет, то он создает поток, который посещает ТЦ достаточно часто. Но при этом для многих арендаторов ТЦ важен не вообще поток одних и тех же клиентов, раз в неделю приходящий в ТЦ, а поток уникальных (новых) клиентов (клиенты не покупают одежду и обувь каждый день и даже каждый месяц). Соответственно важно посчитать, какой уникальный поток создает магазин-якорь за три месяца, то есть сколько новых клиентов приходит в ТЦ после появления нового магазина.
В-третьих, важным показателем является доля клиентов, пришедших именно в якорь (т. е. самостоятельная генерация якорем клиентского потока).
В четвертых, можно пытаться оценить «качество» создаваемого клиентского потока, т. е. долю клиентов, купивших что-то в торговой галерее (создание потока не только для себя, а и для торгового центра в целом).
В-пятых, средний чек. Сумма покупки в магазине-якоре должна быть не слишком большой, чтобы оставались деньги для других покупок.
В шестых, хочется как-то оценить надёжность арендатора. Понятно, что чем меньше сеть, чем меньше опыт работы на российском рынке - тем больше вероятность закрытия или некачественной работы сети. Чем меньше долгов, чем известнее и понятнее акционеры - тем компания надёжнее.
Седьмой показатель это ставка аренды. Задачу получения максимального арендного дохода никто не отменял.
Интересно понять, может ли якорь быть маленьким? И могут ли много маленьких якорей заменить одного большого и известного? Пример ТРЦ «Красная Площадь г. Краснодар», где нет сильного продуктового якоря (Мы же не будем при всём уважении к компании «Мосмарт» в текущих условиях называть её сильным якорем?) показывает, что несколько мелких якорей вполне справляются с этой ролью.
На основании изложенного выше можно нарисовать портрет идеального якоря. Это магазин, который создаёт свой клиентский поток самостоятельно, привлекает большое количество уникальных посетителей, имеет маленький средний чек у себя и большой процент сопутствующих покупок у других арендаторов.
Данные теоретические рассуждения полезно подкрепить конкретными данными, чтобы оценку различных магазинов можно было производить не только качественно, но и количественно.
Таблица показателей
(Все данные, включая ставки аренды очень приблизительные и оценочные. Они могут сильно различаться в зависимости от проходимости ТРЦ и региона. Однако общую картину имеющиеся погрешности и допущения сильно смазывать не должны. В таблицу для сравнения включен условный «салон связи» и «аптека»)
| Компании | Количество чеков на квадрат за месяц | Уникальный поток на квадрат за три месяца | Самостоятельное создание потока, % | Создание потока для торговой галереи, % (из числа посетителей) | Средний чек | Надёжность | Ставка аренды, долларов в год без НДС | Итоговый балл |
| Ашан | 20 | 20 | 80 | 50 | 2000 | 1 | 100 | 4 000 |
| Реал | 14 | 14 | 75 | 50 | 1500 | 1 | 100 | 3 500 |
| Медиа-Маркт | 10 | 20 | 70 | 25 | 3000 | 1 | 200 | 1 750 |
| М. Видео | 10 | 20 | 60 | 25 | 2500 | 1 | 200 | 1 800 |
| Декатлон | 8 | 20 | 70 | 35 | 2000 | 1 | 120 | 2 058 |
| Спормастер - ГИПЕР | 8 | 22 | 65 | 35 | 1800 | 0.95 | 150 | 2984 |
| Спортмастер | 8 | 15 | 50 | 40 | 1500 | 0.95 | 200 | 2 912 |
| Детский мир | 10 | 20 | 50 | 40 | 1500 | 0.8 | 200 | 3 200 |
| Дети | 12 | 24 | 50 | 40 | 1500 | 0,75 | 200 | 3 600 |
| ОБИ | 8 | 20 | 70 | 30 | 1500 | 0.9 | 150 | 2 646 |
| Леруа - Мерлен | 10 | 20 | 70 | 25 | 1500 | 1 | 120 | 2 100 |
| Салон сотовой связи | 60 | 60 | 2 | 30 | 1000 | 0.9 | 600 | 1 944 |
| Фикс-прайс | 20 | 30 | 35 | 50 | 400 | 0.9 | 200 | 19 687 |
| Аптека | 20 | 30 | 5 | 20 | 500 | 0.9 | 500 | 2 250 |
| Центробувь | 10 | 20 | 40 | 40 | 2000 | 0.8 | 400 | 3 840 |
| Леонардо | 30 | 60 | 70 | 70 | 400 | 0.6 | 100 | 33 075 |
Некоторые пояснения к таблице. Компании расположены приблизительно в порядке убывания известности. Интервалы времени для данных в первом и втором столбце были подобраны так, чтобы получить примерно равные величины, после чего было взято среднее. Понятно, что чем выше значения в первых четырех столбцах, тем привлекательнее магазин в качестве якоря.
Метод расчёта итогового балла:
(количество чеков за месяц+поток за три месяца) / 2 * (самостоятельное создание потока)* (создание потока в галерею)* (надёжность)* (ставка аренды) / средний чек
Используя этот метод расчёта, можно оценить будущего арендатора.
Конечно, чрезвычайно важно ещё учесть ставку арендной платы, которую будет платить будущий арендатор. Изменяя в таблице данные в колонке со ставками аренды можно получить данные применительно к конкретному торговому центру.
Одно из открытий последних лет - сеть «Дети» из Питера. Сеть, которая стала желанным якорем в торговых центрах, даже более интересным, чем «Детский мир».
Другой «вундеркинд» этого рейтинга - недавно появившаяся сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо». Благодаря этой сети ATRIUM значительно улучшил проходимость одного из самых своих неудачных проектов - ТЦ «Молл Гэллери» в Москве (на Сигнальном проезде, 17 в Отрадном). Проходимость этого крайне неудачно расположенного ТЦ за год выросла не менее чем на 10% - и это при том, что рядом открылся ещё один районный ТЦ и недалеко открылся ТРЦ «Золотой Вавилон - Ростокино» . Управляющей компании удалось сдать в аренду площади на фуд-корте, которые простаивали с момента строительства.
Интересна для ТРЦ и сеть «Фикс-прайс». Кстати, уже замеченная компанией ИКЕА: магазин «Фикс-прайс» открыт в ТРЦ «МЕГА - Белая дача» и в других менее известных ТЦ.
Наверняка, есть ещё какое-то количество интересных нишевых арендаторов из специфических областей (Сложно оценить, какую бы проходимость и средний чек имели бы магазины Баск - Активный отдых, магазины для охотников, специализированные магазины для рыбаков и т. д. Но есть вероятность, что и некоторые из них могли бы сыграть роль якоря).
Важно и то, что ПОКА нишевые игроки не выставляют сложных и дорогих требований. Например, им не обязателен 1-й этаж - как для любого гипермаркета, им не нужен свободный подъезд легковых а/м к помещению - как для Макдональдса и т. д.
Общий вывод: девелоперы и управляющие компании ТРЦ зациклены на одном и том же пуле якорных арендаторов, в то время как привлечение нестандартных арендаторов в качестве якорей может быть чрезвычайно интересно и выгодно.
Предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.
Некоторые термины
Торговая зона , зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.
Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.
Магазин
Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.
Стрит-ретейл
Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.
Торговый центр
Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.
Торговая сеть
Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.
В России
На сегодняшний день в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170 [ ] . Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.
Торговые центры активно развиваются и в регионах России.
Классификация торговой недвижимости
В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:
Микрорайонный торговый центр . Расположение: в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория 5-10 минут пешеходной доступности. Торговая площадь: менее 3 тыс. м². Якорный арендатор может отсутствовать. В микрорайонном торговом центре осуществляется торговля товарами первой необходимости и осуществляются услуги повседневного спроса.
Районный торговый центр . Расположение: вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте. Аудитория: 3–40 тыс. человек. Торговая площадь: 3-10 тыс. м². Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, аптека.
Окружной торговый центр . Расположение: вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: 10-20 минут транспортной доступности. Аудитория: 40 – 150 тысяч человек. Торговая площадь: 9 – 20 тыс. м². Зона охвата: все прилегающие округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.
Суперокружной торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая площадь: 20 – 30 тыс м². Зона охвата: прилегающие территории и удаленные округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.
Региональный торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая зона: 30-40 минут транспортной доступности. Аудитория: свыше 150 тыс. человек. Торговая площадь: 30 тыс. – 45 тыс. м². Зона охвата: прилегающие регионы. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 4500 квадратных метров. Ассортимент: потребительские товары, одежда, мебель, товары для дома в большом ассортименте, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания.
Специализированный торговый центр . Расположение: не имеет значения. Торговая площадь: 3000 – 100000 квадратных метров. Ассортимент: подкатегории традиционных категорий, широта зависит от площади торгового центра. Якорный арендатор: функцию выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.