Главная Расчеты

Планирование финансовых результатов деятельности агентства недвижимости. Описание предлагаемой продукции и услуг

14.08.2019

О чем должен знать начинающий риэлтор? Какие инвестиции в бизнес потребуются на старте и когда они окупятся? Как сформировать клиентскую базу? Чем занимается агентство недвижимости и кто такие риэлторы? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье.

Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных .

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости

Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру, 52 000 руб., риэлтор условно получит 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостью 7 500 в месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.

Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.

Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.

Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее , а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.

Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое или .

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства«Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

  1. большой стартовый капитал;
  2. наличие ;
  3. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

  • Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
  • Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
  • Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
  • Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
  • Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
  • Система скидок конкурентов;
  • Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
  • Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
  • Кадровые перестановки;
  • Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
  • Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
  • Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.

Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

  • свидетельство о регистрации фирмы,
  • постановку на учет в налоговых органах,
  • устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами (сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

  • Офисная и другая мебель.
  • Компьютеры.
  • Сервер.
  • Программные продукты.
  • Покупка бухгалтерской программы.
  • Покупка кассового аппарата.
  • Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
  • Установка городского телефона.
  • Мини-атс.
  • Интернет.
  • Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

Используя приведенный готовый образец бизнес-плана в качестве исходного шаблона, вы сможете составить свой бизнес-план агентства недвижимости (риэлтерского агентства).

Огромный спрос на услуги риэлтеров (от англ. real estate – недвижимость), невысокий стартовый капитал для открытия агентства недвижимости, привели к тому, что в большинстве городов таких агентств существует огромное количество. Спрос на услуги агентства недвижимости (риэлтерского агентства) всегда высок, и даже в условиях глобального экономического кризиса продолжает неуклонно расти.

Если Вы хотите открыть свое агентство недвижимости , приносящее хороший доход и имеющее долгосрочные перспективы развития, то прежде всего следует разработать стратегию своего дела и составить грамотный, продуманный бизнес-план своей риэлтерской фирмы, который станет надёжной основой стабильного и рентабельного бизнеса.

Бизнес-план агентства недвижимости (риэлтерского агентства).

Организационные вопросы.

Целью создания фирмы по оказанию риэлторских услуг (агентства недвижимости) является покупка-продажа, аренда, обмен объектов недвижимости различного назначения, а также юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Лицензирование и сертификация риэлторской деятельности. Согласно Закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность риэлторских организаций лицензированию не подлежит. Вместе с тем, Российской гильдией риэлторов разработаны национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности, которые были зарегистрированы в Госстандарте РФ, поэтому агентству недвижимости необходимо сертифицировать брокерские услуги.

Маркетинг и сбыт. Количество совершаемых сделок, а следовательно и прибыль, во многом зависят от актуальной информации с рынка недвижимости, которую ваши агенты смогут получить, именно поэтому в этом бизнесе огромную роль играют личные связи и возможности. Риэлторские компании, обычно, размещают свою рекламу в местных газетах бесплатных объявлений и специализированных изданиях. Во многих городах существуют интернет-сайты о недвижимости в данном городе (области, республике), где также можно размещать информацию о своих услугах. Крупные агентства недвижимости, как правило, имеют собственные сайты, где представлены все актуальные на данный момент предложения по недвижимости.

Помещение. Что касается выбора месторасположения офиса агентства недвижимости, то здесь возможны самые разные варанты. Кто-то считает, что для успешного бизнеса необходимо помещение только в центральной части города, другие отдают предпочтение спальным районам. В принципе, основная часть работы риэлтора проходит, что называется «в поле».

В большинстве своем, риэлторские фирмы арендуют помещения в офисных и торгово-офисных центрах. Площадь офиса - от 20 кв.м., при этом желательно выделить отдельную комнату для общения с клиентами и кабинет руководителя.

Персонал. На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат, численностью от 5 человек. Обычно, в среднем агентстве недвижимости штат составляет 8-12 человек. При этом часть риэлторов работает в агентстве недвижимости по договору. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и, хотя бы, части персонала – обязателен.

Оборудование. Для нормальной деятельности агентства недвижимости потребуется приобрести компьютеры, принтер, факс, ксерокс, кассовый аппарат, сейф. Желательно иметь несколько прямых телефонных номеров или многоканальный городской телефон.

Финансовая часть.

Расходы:

Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб.

Оборудование – от 60-80 тыс. руб.

Программное обеспечение (1С и т.п.) - 30 тыс. руб.

Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения обычно составляет 30-60% от комиссии за проведенную сделку.

Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад.

Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.

Доходы:

Средняя цена за риэлторские услуги – 3 - 6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. в месяц.

Рентабельность агентства недвижимости во многом зависит от суммы вложений, мвсштаба бизнеса, активности и квалификации агентов-риэлторов, средний показатель – около 25%.

Окупаемость – от 3-6 месяцев.

Малый бизнес может быть большой политикой, когда станет крупным бизнесом, поскольку мировая политика – это крупный бизнес (Константин Кушнер)

При вашем желании начать дело в отрасли по продаже недвижимости, можете без сомнений начинать свой бизнес – открывать агентство по продаже недвижимости, которые все больше пользуются спросом. Один из самых ключевых моментов при таком начинании – это безупречно обдуманный бизнес-план агентства по продаже недвижимости.

Кому нужны агентства по продаже недвижимости?

Сделки с недвижимостью занимают много хлопот и труда. И к тому же очень затратные по времени и силам. На оформление документации при покупке и продаже недвижимого имущества предъявляются большие запросы, а опыта при их оформлении очень часто отсутствует. Именно в этом моменте и заключается помощь агентства.

Прямая функция агентства по недвижимости - оформление документов на частные дома, квартиры, гаражи, дачи и прочее недвижимое имущество. Общеизвестный факт, что вложение капитала в недвижимость очень выгодно и надежно. Люди, которые непосредственно оформляют документы называются риелторы.

В большом городе успешность агентства напрямую зависит от жесточайшей конкуренции. Длительность нахождения в этом бизнесе и доходность находится в зависимости от выбора правильного направления развития, но один из главных моментов – это грамотный бизнес-план.
Открытие агентства по продаже недвижимости очень простой процесс, весьма не сложен в организации и не требует больших вложений, но иметь стабильный доход очень трудно, в связи с тем, что в этом деле очень большая конкуренция. Именно поэтому обдуманный бизнес план агенства недвижимости очень важен.

Вопросы по организации

В агентстве по недвижимости очень выгодно наличие собственной риелторской фирмы, это объясняется тем что при выполнении своих обязанностей она может не иметь лицензии. Только с одной оговоркой, что риелтор-агент должен иметь у себя удостоверение, сделанное самой фирмой.

Несмотря на это, фирма должна сертифицировать брокерские услуги в соответствии с национальными стандартами работы риелторов-агентов. Агентство по продаже недвижимости организовывает и проводит только юридическую, организационную и финансовую часть работы.

Из всех видов художественной прозы наименьшее доверие вызывают объявления о продаже недвижимости и мемуары (Донал Хенахан)

Агентство имеет интерес в том, чтобы у него были в наличии активные риелторы-агенты, которые могут заводить знакомства с людьми, знать важную информацию, обрабатывать ее быстро и хорошо разбираться в спросе и предложении рынка недвижимого имущества. Хорошо организованная работы агента - это фундамент прибыльности и репутации его фирмы, ее развития и умения удержаться на плаву.

Реклама

Важная роль в развитии агентства, в увеличении его способностей, у рекламы: чем она больше и качественней, тем больше польза для агентства.

Требуется пользоваться разными способами рекламирования услуг агентства:

  • местный уровень (объявления в газетах, реклама на телевидении, распространение листовок и расклеивание объявлений)
  • при помощи интернета (создание собственного сайта)
  • заметной вывеской с перечнем предлагаемых услуг

Выбор помещения под офис

Лучше всего для большей известности предприятия недвижимости офис открывать в самом центре города, но с учетом большой конкуренции открытие бизнеса в центре не окупаемо. Предпочтение следует отдать спальному району. Большая площадь для агентства не обязательна, можно остановиться на размере не более 20 кв. м., но обязательное условие является наличие отдельного кабинета для встреч с клиентами. Как правило такой офис можно найти в специальном офисном центре.

Трудовой коллектив

На стартовом этапе работы набирать слишком много людей не является обязательным, достаточно ограничиться пятью или шестью сотрудниками.
Когда же агентство начнет расширять свою деятельность за счет увеличения объема сделок и прибыли то желательно дополнить штат агентами-риелторами.

Однако доводить общее количество персонала до цифры больше 10-12 человек не целесообразно.

Успешность и прибыль в данном виде предпринимательства прямо зависит от продуктивности деятельности риелторов-агентов, от их способности быстро ориентироваться в ситуации, от умения разговаривать и договариваться с людьми. Логично, что чем большее количество риелторов, то тем больше успешных сделок и больше доход, но для того, чтоб были успешные сделки, нужно как можно больше знакомств. Успех работы фирмы в основном будет зависеть от верной организованности труда всего ее персонала. Это прямая обязанность директора агентства.

Офисная аппаратура

Основной аппаратурой для офиса агенства по недвижимости является:

  • ПК с нужными программами
  • ксерокс
  • многоканальные телефонные аппараты или до 5 дополнительных номеров для связи с возможными
  • клиентами и руководством фирмы для агентов
  • телефон для руководящих должностей (директор агентства, бухгалтер)
  • принтер для печати документов
  • факс для передачи необходимых документов
  • кассовый аппарат для отчета за выполненную работу

Расходы агенства недвижимости

Расходы агенства составляются из таких составляющих:

  1. Аренда офисного помещения – от 15000 рублей
  2. Покупка нужной офисной аппаратуры - от 80000 рублей
  3. Приобретение лицензий для программного обеспечения для ПК – от 30000 рублей
  4. Рекламные расходы – 5000-10000 рублей в месяц

Заработная плата трудовому коллективу:

  • риелторы-агенты получают сдельную зарплату, которая составит от 30 до 60 % от суммы сделки
  • директор и бухгалтер – фиксированная зарплата
  • техперсонал – фиксированная зарплата

Другие расходы (коммунальные платежи, технического сопровождение оргтехники) – от 6000 рублей

Доход

  1. Большая часть прибыли исходит от услуг агентства по продаже недвижимости, они составляют приблизительно от 3 до 6 % их стоимости.
  2. То есть, доход такого вида деятельности с числом агентов-риэлторов от 5 человек будет составлять в среднем пятая часть миллиона рублей.
  3. Доходность агентства приблизительно составит 25 %
  4. С такой рентабельностью агентство по продаже недвижимости окупиться в течение полугода.

Вывод

При безупречном следовании составленному бизнес плана открытия агентства по продаже недвижимости, вы добьетесь быстрого успеха.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

    Цели, миссия и преимущества компании, ее организационная структура, планирование деятельности. Стратегия освоения целевого рынка. Себестоимости услуг, предоставляемых предприятием. Политика ценообразования и маркетинга. Прогноз прибылей и убытков.

    бизнес-план , добавлен 28.10.2014

    Анализ рынка лизинговых услуг. Анализ основных конкурентов ООО "ИНВЕСТ-лизинг". Расширение доли рынка. Стратегии обитателей ниш. Актуальность стратегического менеджмента. Алгоритм разработки конкурентной стратегии. Политика в стратегии компании.

    дипломная работа , добавлен 19.04.2015

    Общая характеристика исследуемой компании (мастерская по изготовлению ключей "Мастер Ключ") и анализ отрасли, в которой она занята. Исследование предоставляемых услуг и изготовляемой продукции. Тенденции развития стратегии маркетинга и финансирования.

    бизнес-план , добавлен 19.05.2010

    Общая характеристика "TRITON studio", спектр оказываемых услуг. Анализ рынка сбыта продукции. Порядок расчета и экономического обоснования создания сайта компании: затраты на программные средства, калькуляция себестоимости и срок окупаемости программы.

    контрольная работа , добавлен 15.03.2011

    Организационно-экономический механизм реализации инвестиционного проекта. Анализ конкурентных преимуществ. Планирование затрат на производство и сбыт услуг. Финансовые результаты производственной и сбытовой деятельности. Чувствительность и риски проекта.

    дипломная работа , добавлен 26.10.2014

    Понятие и методы оценки конкурентоспособности предприятия. Анализ финансовой деятельности и оценка конкурентных преимуществ предприятия. Разработка мероприятий по формированию конкурентных преимуществ ОДО "ЛеоТур" в целях совершенствования её стратегии.

    курсовая работа , добавлен 16.01.2012

    Определение сущности и содержания планирования, его виды и функции. Свойства планов: преемственность, непрерывность, стабильность. Разработка стратегии, определение целей, формулировка философии компании как основная задача высшего управленческого звена.

    курсовая работа , добавлен 14.05.2009

    Сущность конкурентоспособности фирмы и факторы ее повышения. Научные подходы определения конкурентных преимуществ компании. Оценка уровня развития рынка сотовой связи Ростовской области в сравнении с РФ и ЕС. SWOT-анализ компании ЗАО "Мобиком–Кавказ".

    дипломная работа , добавлен 28.07.2014

Как правило, о том, как открыть агентство недвижимости, задумываются те люди, которые уже работали в этой сфере, имеют опыт и собственную базу данных. Спрос на услуги риэлторов растет, несмотря на сложную экономическую ситуацию, а денег для открытия такого бизнеса надо не так уж и много. Это приводит к постоянному появлению все новых агентств недвижимости. Что ждет новичков? Что включает в себя бизнес-план риэлторского агентства? Сколько потребуется денег, и окупятся ли вложения? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в статье.

Регистрируем бизнес

Начинающий предприниматель должен зарегистрировать ИП (индивидуальное предпринимательство) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Выбирая ИП, вы платите только единый фиксированный налог. А плата за каждый заключенный договор – это агентское вознаграждение. ОКВЭД (классификация видов деятельности) в данном случае 70.3 «Предоставление услуг посредника, которые связаны с недвижимостью».

Как только вы получите свидетельство о регистрации, вам следует встать на учет в отделении налоговой инспекции. Если вы занятой человек и у вас нет времени посещать все инстанции, обратитесь к посреднику, заплатите ему, через несколько дней просто получите на руки все документы.

Разрабатываем прайс-лист и прочие бланки документов

Бизнес-план риэлторского агентства желательно составлять не самостоятельно, а при поддержке знающих о опытных людей, работающих не один год в этой сфере. Дабы иметь неоспоримое конкурентное преимущество, надо не просто найти подходящий для клиента вариант, но сопровождать его «от» и «до».

Это вселяет доверие. Как только вы открываете свой бизнес, не стоит демпинговать ценами, то есть делать их гораздо ниже рыночных. Потребители начинают думать, что эту услугу легко осуществить, а ваш доход только понижается. Клиенту надо доходчиво объяснять, что входит в услугу, каких усилий это стоит риэлтору и т.д.

Набираем сотрудников

Кто бы ни помогал вам составлять бизнес-план риэлторского агентства, знайте – сотрудников набирать желательно только по знакомству. Если нет такой возможности, придется размещать объявление в специализированные СМИ, обращаться за помощью в кадровые агентства.

Кстати, есть бесплатный сайт для агентства недвижимости (и не один), неплохо дать о себе знать и там, многие риэлторы просматривают такие ресурсы в поисках работы. Количество сотрудников – дело индивидуальное. Порой один человек со своей базой данных заменит десяток «специалистов».

Кроме того, придется нанять на работу и бухгалтера, и редактора сайта (если таковой будет), и менеджера, и водителя, и юриста (не обязательно, но желательно).

Арендуем офис

Конечно же, выбирать помещение стоит не в промышленном районе города, а в месте с хорошей транспортной развязкой. Офис должен быть достаточно просторным и уютным, чтобы вмещать в себя всех сотрудников и клиентов.

Последние должны чувствовать, что здесь их не обманут и не возьмут с них лишнего. Поэтому сделайте хороший и стильный ремонт, но не вычурный. Не забывайте, что нужно будет приобрести и всю необходимую технику (столы, стулья, компьютеры, факс, телефоны и т.д.)

Реклама для агентства недвижимости

Это довольно затратный, но очень важный пункт. Реклама агентства недвижимости должна быть размещена во всевозможных газетах, журналах, на специализированных сайтах. Если вы собираетесь купить в газете место на последней страничке для своей рекламы, то лучше вовсе этого не делать.

Что может подумать человек о престижности такого риэлторского агентства, которое не может позволить себе объявление на первой полосе? Ничего хорошего. Также неплохо было бы сделать наружную рекламу на улицах, транспорте и т.д.

Никто не отменял так называемое сарафанное радио. Это, пожалуй, лучшая реклама всех времен, поэтому не стоит забывать о достойном обслуживании каждого клиента.

Формируем базу данных

С этого начинается процесс работы любого риэлторского агентства. Для пополнения базы продавцов и покупателей используют метод так называемого «псевдочастного» размещения объявлений. В чем его суть?

Пишется объявление типа «Молодая семья снимет/купит квартиру недалеко от метро…» и расклеивается где только можно. Начинают поступать звонки, ваше дело – заносить все в базу. А поскольку продавцы ничего не должны платить агентству, то они охотно соглашаются на то, чтобы информация была размещена в агентстве.

А вот сформировать базу данных покупателей гораздо сложнее. Здесь используют метод рекламы-фантома. В специализированных газетах размещаются объявления о продаже хороших квартир по неимоверно низким ценам.

Главное – зацепить возможного покупателя и наладить с ним контакт. Конечно, в разговоре агент скажет, что именно эта квартира, к сожалению, продана, но есть и другие варианты. Риэлтор возьмет номер телефона, уточнит нужные критерии для поиска квартиры, вот и весь секрет.

Бизнес-план риэлторского агентства . Финансовая часть

Итак, основные пункты расходов мы обсудили, теперь укажем более конкретные цифры:

  • аренда офиса – 15000-20000 рублей;
  • закупка необходимого оборудования – примерно 80000-100000 рублей;
  • программное обеспечение – приблизительно 30000 рублей;
  • реклама – 5000-15000 рублей ежемесячно;
  • оплата коммунальных услуг – 5000 в месяц.

Работа агентов, как правило, оплачивается сдельно. Вознаграждение составляет 30-60% от всей комиссии за удачно выполненную сделку.

А что можно сказать о прибыли? Средняя стоимость услуг риэлтора – 3-6% от общей суммы сделки. Если в фирме есть 5 сотрудников, то доход может составлять примерно 200000 рублей ежемесячно. При благоприятном стечении всех обстоятельств бизнес окупится через 3-6 месяцев.

Что ожидает начинающего предпринимателя?

Как показывает статистика, 2-3 сделки в месяц для одного риэлтора – это практически недостижимо. Дело не в профессионализме сотрудника, а в том, что многие сделки не совершаются в одночасье, а длятся месяцами. Это еще один момент, от которого зависит срок окупаемости бизнеса. Небольшая компания окупится за вышеуказанный срок, а крупной могут потребоваться даже годы.